Nova anistia para imóveis em Belo Horizonte: o que mudou em 18 de dezembro de 2024?
Imóveis construídos irregularmente em Belo Horizonte até 18 de dezembro de 2024 ganharam uma nova possibilidade de enquadramento para regularização.
A mudança ocorreu com a publicação da Lei Municipal nº 11.792/2024, que alterou o marco temporal utilizado pela Lei nº 9.074/2005, legislação específica para regularização de edificações e parcelamentos do solo no Município.
Na prática, construções que já existiam em 18 de dezembro de 2024 podem, desde que atendidas as demais condições legais, ser analisadas pelas regras da Lei nº 9.074/2005.
É o que muitas pessoas chamam informalmente de uma nova anistia para imóveis irregulares em Belo Horizonte.
Mas é importante entender:
não se trata de uma regularização automática.
A nova regra amplia a possibilidade de enquadramento. O imóvel ainda precisa passar por análise técnica, projeto e processo de regularização perante a Prefeitura.
O que mudou com a Lei nº 11.792/2024?
A Lei nº 9.074/2005 já permitia a regularização de determinadas edificações existentes que estavam em desconformidade com a legislação urbanística.
O problema é que essa possibilidade estava vinculada a um marco temporal anterior.
Com a nova legislação, a Prefeitura passou a considerar, para fins de enquadramento na Lei nº 9.074/2005, as edificações e os parcelamentos do solo comprovadamente existentes em 18 de dezembro de 2024.
A própria Prefeitura de Belo Horizonte informou oficialmente que a Lei nº 11.792/2024 estabeleceu essa nova data de corte.
Isso abriu uma nova oportunidade para proprietários de construções realizadas ou ampliadas ao longo dos últimos anos e que ainda não possuem Certidão de Baixa de Construção — o chamado Habite-se.
Quem pode ser beneficiado pela nova regra?
A alteração é especialmente relevante para quem possui uma construção irregular que já estava concluída até 18 de dezembro de 2024.
Alguns exemplos:
casa construída sem Alvará;
ampliação que nunca foi aprovada;
segundo pavimento executado posteriormente;
fechamento de varanda;
área gourmet construída sem atualização do projeto;
edificação diferente do projeto aprovado;
imóvel antigo que nunca recebeu Habite-se;
construção cuja área real é maior do que a reconhecida pela Prefeitura.
Em todos esses casos, a primeira questão passa a ser:
essa construção irregular já existia em 18 de dezembro de 2024?
Se a resposta for sim e isso puder ser comprovado, pode existir possibilidade de enquadramento pelas regras da Lei nº 9.074/2005.
Por que isso é importante?
Porque uma construção irregular nem sempre consegue atender integralmente às regras exigidas atualmente para uma obra nova.
Imagine uma casa construída há alguns anos com:
afastamento lateral menor;
altura acima de determinado parâmetro;
ocupação maior do terreno;
área construída além de algum limite urbanístico.
Se essa mesma construção fosse analisada exclusivamente como uma obra nova, determinadas características poderiam impedir sua aprovação.
A Lei nº 9.074/2005 existe justamente para estabelecer condições específicas de regularização de edificações já existentes e em desconformidade com determinados parâmetros urbanísticos.
Isso não significa que qualquer irregularidade será aceita.
Mas significa que o imóvel passa a ter uma possibilidade específica de análise como construção existente.
Construí antes de 18 de dezembro de 2024. Meu imóvel está automaticamente anistiado?
Não.
Esse é provavelmente o ponto mais importante deste artigo.
A alteração do marco temporal não entrega automaticamente o Habite-se ao proprietário.
Ela permite que a edificação possa ser analisada dentro da modalidade de regularização correspondente.
A própria Prefeitura informa atualmente diferentes modalidades:
Obras concluídas após 18 de dezembro de 2024: regularização pela legislação vigente.
Obras concluídas antes de 18 de dezembro de 2024: possibilidade de regularização pela Lei nº 9.074/2005.
Também existem modalidades específicas relacionadas ao valor venal do imóvel e às condições do proprietário.
Portanto:
data da construção permite o enquadramento; análise técnica determina a viabilidade da regularização.
E quem construiu depois de 18 de dezembro de 2024?
A construção não entra nessa nova data de corte da Lei nº 9.074/2005.
Segundo a orientação atual da Prefeitura, as obras concluídas após 18 de dezembro de 2024 devem ser regularizadas pela legislação vigente.
Isso não significa que seja impossível regularizar.
Significa que a construção será analisada conforme as regras urbanísticas aplicáveis atualmente.
Dependendo da situação, podem ser necessárias adequações ou utilização de instrumentos urbanísticos para viabilizar o processo.
Por isso, existe uma diferença significativa entre:
uma ampliação concluída em novembro de 2024
e
uma ampliação executada em 2025 ou 2026.
Mesmo que fisicamente sejam idênticas, o enquadramento jurídico pode ser diferente.
Como comprovar que a construção já existia nessa data?
Esse é um ponto fundamental.
Não basta apenas declarar que a casa ou ampliação foi executada antes de 18 de dezembro de 2024.
A edificação precisa ser comprovadamente existente no marco temporal.
Dependendo do caso, essa comprovação pode envolver elementos como:
projetos ou documentos antigos;
cadastros municipais;
registros tributários;
fotografias;
imagens aéreas;
levantamentos;
documentos relacionados à construção;
outros elementos capazes de demonstrar a existência da edificação.
A forma adequada de comprovação depende da situação concreta.
Por isso, especialmente quando existe uma ampliação relativamente recente, é importante reunir documentos e evidências antes de iniciar o processo.
E se minha casa foi construída antes, mas ampliada depois?
É preciso olhar para a cronologia de cada parte irregular.
Imagine esta situação:
A casa original foi construída em 2010.
Uma área gourmet foi acrescentada em 2023.
Um terceiro pavimento foi construído em 2026.
Não devemos simplesmente afirmar:
“A casa é de 2010, então toda a construção entra na anistia.”
A parte existente até dezembro de 2024 pode ter um determinado enquadramento.
Já aquilo que foi construído posteriormente pode precisar ser analisado pela legislação vigente.
É por isso que um levantamento da situação construída e uma linha do tempo das ampliações são tão importantes.
Existe cobrança para regularizar pela Lei nº 9.074/2005?
Pode existir.
A Lei nº 9.074/2005 prevê a chamada regularização onerosa em determinadas situações.
O valor não é simplesmente uma taxa fixa pela emissão do Habite-se.
Ele pode estar relacionado às desconformidades urbanísticas presentes na edificação.
Por exemplo, diferentes irregularidades podem produzir cálculos diferentes.
É por isso que dois imóveis com a mesma área construída podem gerar valores muito distintos para regularização.
Nós explicamos esse assunto em outro artigo deste blog: “Regularização onerosa em Belo Horizonte: o que é e como é calculada?”
Existe algum limite para essa cobrança?
A própria Lei nº 9.074/2005 possui regras específicas para determinadas situações.
Um exemplo importante é o tratamento dado à edificação residencial horizontal, para a qual a legislação prevê, dentro das condições aplicáveis, limitação relacionada ao valor venal do imóvel.
Além disso, a Prefeitura mantém modalidades específicas de regularização vinculadas ao valor venal e às condições do proprietário. A PBH lista atualmente modalidades para imóveis cuja soma dos valores venais se enquadre em determinados limites relacionados à isenção do IPTU.
Por isso, antes de calcular quanto custará a regularização, é necessário verificar:
qual modalidade se aplica ao imóvel;
quais irregularidades existem;
e qual legislação rege aquele processo.
A nova regra vale somente para casas?
Não.
A alteração do marco temporal está relacionada à regularização de edificações e parcelamentos do solo comprovadamente existentes.
A análise concreta depende da tipologia, uso, características da construção e demais condições previstas na legislação.
Portanto, a mudança pode ser relevante para diferentes situações imobiliárias, e não apenas para residências unifamiliares.
Como saber se meu imóvel pode aproveitar essa nova oportunidade?
Uma análise inicial deve responder pelo menos cinco perguntas:
1. Quando a construção irregular foi executada?
2. É possível comprovar que ela já existia em 18 de dezembro de 2024?
3. Existe algum projeto anteriormente aprovado?
4. Quais partes da construção estão em desconformidade?
5. Qual modalidade de regularização é aplicável?
Depois disso, é necessário comparar o imóvel com os parâmetros urbanísticos e verificar quais desconformidades podem ser tratadas pela legislação de regularização.
Qual é o primeiro passo para regularizar?
Antes de simplesmente protocolar um projeto, o ideal é realizar um estudo da situação do imóvel.
Normalmente, o trabalho envolve:
levantamento e análise da documentação;
verificação dos projetos anteriormente aprovados;
levantamento da construção existente;
análise da data das partes irregulares;
estudo dos parâmetros urbanísticos;
definição da modalidade de regularização;
avaliação de possíveis custos de regularização onerosa;
elaboração e protocolo do projeto.
Essa sequência reduz o risco de iniciar um processo sem compreender previamente a viabilidade e os custos envolvidos.
Por que essa mudança é uma oportunidade para quem possui imóvel irregular?
Porque imóveis construídos ou ampliados nos últimos anos podem agora estar dentro de um marco temporal que permite sua análise pelas regras específicas da Lei nº 9.074/2005.
Uma construção que anteriormente poderia estar fora desse enquadramento pode hoje merecer uma nova análise de viabilidade.
Isso é particularmente importante para proprietários que já tentaram regularizar o imóvel no passado e encontraram dificuldades.
A legislação mudou.
Portanto, uma conclusão técnica obtida anos atrás pode não representar necessariamente o cenário atual.
Já tentei regularizar meu imóvel antes e não consegui. Vale a pena analisar novamente?
Sim, especialmente se a dificuldade estava relacionada ao enquadramento urbanístico da construção.
Com a mudança do marco temporal, imóveis comprovadamente existentes em 18 de dezembro de 2024 passaram a poder ser avaliados dentro da nova data de corte adotada pela Lei nº 9.074/2005.
Isso não garante que a regularização será aprovada.
Mas pode alterar significativamente a análise.
Se houve uma tentativa anterior, vale recuperar:
projeto;
pareceres;
pendências;
documentos da Prefeitura;
eventuais indeferimentos;
levantamento da construção.
Com esse histórico é possível verificar se a mudança legislativa interfere no caso.
Meu imóvel está irregular. Essa nova “anistia” pode me ajudar?
Se a construção ou ampliação irregular já estava concluída em 18 de dezembro de 2024, existe um motivo concreto para analisar o enquadramento pela Lei nº 9.074/2005.
Na Proline Arquitetura e Habite-se, realizamos essa avaliação verificando a época da construção, documentação existente, parâmetros urbanísticos, irregularidades e eventual incidência de regularização onerosa.
A mudança promovida pela Lei nº 11.792/2024 não significa que todos os imóveis foram automaticamente regularizados.
Mas criou uma nova janela de oportunidade para analisar edificações que já existiam até 18 de dezembro de 2024.
Se seu imóvel foi construído ou ampliado antes dessa data e ainda não possui Habite-se, este pode ser um bom momento para reavaliar a possibilidade de regularização.
Comentários