CND de obra do INSS: quando ela é necessária para averbar uma construção?

Em regra, para averbar uma construção na matrícula do imóvel é necessário comprovar a regularidade fiscal da obra perante a Receita Federal.

É nesse momento que aparecem termos que costumam gerar muitas dúvidas entre os proprietários:

CNO, SERO, INSS da obra e CND.

Na prática, depois que a construção está regular perante a Prefeitura e possui o Habite-se — em Belo Horizonte, chamado oficialmente de Certidão de Baixa de Construção — ainda pode existir uma etapa federal antes da averbação no Registro de Imóveis.

A Receita Federal informa expressamente que as obras de construção civil passam por procedimentos de regularização para que possam ser inseridas na matrícula do imóvel. Entre eles estão o cadastro da obra, a aferição das contribuições sociais e a emissão da certidão destinada à averbação.

Portanto, de forma simplificada, podemos ter a seguinte sequência:

Prefeitura → Habite-se → CNO → SERO → regularidade fiscal da obra → certidão → Cartório → averbação.

O que é a chamada CND de obra?

A CND — Certidão Negativa de Débitos é um dos documentos que podem comprovar a regularidade fiscal da obra perante a Receita Federal.

Ela demonstra que aquela obra, depois de submetida aos procedimentos aplicáveis, não possui pendências impeditivas perante a Receita e a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional.

A Receita possui inclusive um modelo específico de certidão para averbação de obra, na qual aparecem informações como categoria, destinação e área em metros quadrados da construção objeto da aferição.

Por isso, não estamos falando simplesmente da certidão negativa comum do CPF ou do CNPJ do proprietário.

É uma certidão relacionada à própria obra de construção civil.

A CND é sempre o documento emitido?

Não.

Esse detalhe é importante.

Depois da regularização, o documento poderá ser uma:

CND — Certidão Negativa de Débitos

ou uma

CPEND — Certidão Positiva com Efeitos de Negativa.

A Receita Federal informa que CND e CPEND possuem o mesmo valor legal para fins de averbação, desde que a certidão tenha sido emitida para essa finalidade.

Por exemplo, uma obra pode possuir débito parcelado e, dependendo da situação fiscal, ser possível a emissão de uma CPEND.

Portanto, quando popularmente falamos em “tirar a CND da obra”, tecnicamente o documento final não precisa necessariamente ter apenas o nome de CND.

O objetivo é conseguir a certidão de regularidade fiscal válida para averbação.

O que é o CNO?

Antes da regularização da obra, ela precisa estar identificada perante a Receita Federal.

É para isso que existe o Cadastro Nacional de Obras — CNO.

O CNO é o banco de dados da Receita que armazena informações sobre obras de construção civil e seus responsáveis.

Segundo a Receita Federal, o cadastro é necessário para cumprir as obrigações tributárias da construção e, posteriormente, obter a certidão de regularidade fiscal da obra.

É possível pensar no CNO como uma espécie de identificação fiscal da obra.

Sem o cadastro correto, normalmente não será possível avançar para a aferição pelo SERO.

E o que é o SERO?

O SERO — Serviço Eletrônico para Aferição de Obras é o sistema utilizado atualmente pela Receita Federal para realizar a aferição da construção.

“Aferição” significa, de maneira simplificada, avaliar a obra para determinar as contribuições sociais relacionadas à mão de obra empregada na construção.

A Receita informa que os procedimentos de aferição são realizados pelo SERO e que esse processo permite posteriormente a emissão da certidão utilizada para averbar a obra.

É justamente aqui que pode surgir o valor popularmente chamado de:

“INSS da obra”.

Então o INSS é calculado simplesmente sobre o valor da construção?

Não.

A lógica está ligada principalmente à remuneração da mão de obra utilizada na execução da obra, e não simplesmente ao valor de mercado do imóvel.

Dependendo da situação, da pessoa responsável pela construção e da documentação existente, a forma de aferição pode variar.

No caso de obra de responsabilidade de pessoa física, por exemplo, a Receita informa que a regularização ocorre por aferição indireta.

No sistema são informados dados como:

• área;

• destinação;

• categoria da construção;

• tipo da obra;

• período de execução;

• informações relativas à mão de obra;

• créditos ou recolhimentos que possam ser aproveitados;

• outras características aplicáveis ao caso.

A partir desses dados o SERO realiza a apuração conforme as regras da Receita.

Por isso, duas casas com a mesma área não necessariamente terão exatamente o mesmo resultado.

O Habite-se é necessário para fazer a regularização da obra?

O Habite-se é um documento extremamente importante nesse processo.

A própria Receita Federal orienta o responsável que já terminou sua construção a obter o Habite-se municipal e, em seguida, realizar a aferição da obra pelo SERO para posteriormente emitir a certidão e levá-la ao Registro de Imóveis.

Em suas orientações práticas, a Receita recomenda que o contribuinte tenha em mãos documentos como Alvará de Construção e Habite-se ou documentos equivalentes antes de iniciar a regularização.

Portanto, para uma construção que está sendo regularizada em Belo Horizonte, normalmente primeiro resolvemos a situação municipal.

Depois avançamos para a etapa fiscal federal.

Qual é a ordem prática?

De maneira simplificada, para uma casa que ainda não está averbada, podemos ter:

1. Regularização perante a Prefeitura

Primeiro verificamos se a construção está aprovada e se possui Certidão de Baixa de Construção — Habite-se.

2. Cadastro da obra no CNO

A construção precisa estar corretamente cadastrada perante a Receita Federal.

3. Aferição pelo SERO

São informados os dados necessários para que a Receita apure a situação fiscal da obra.

4. Regularização dos valores eventualmente devidos

Se a aferição gerar contribuições a recolher, elas deverão ser tratadas conforme o procedimento aplicável.

5. Emissão da certidão

Com a situação regularizada, poderá ser emitida a CND ou CPEND destinada à averbação.

6. Averbação no Registro de Imóveis

Com os documentos necessários, solicita-se ao Cartório que a construção passe a constar oficialmente na matrícula.

Toda construção gera INSS a pagar?

Não necessariamente.

Regularizar uma obra perante a Receita e ter efetivamente um valor a recolher são questões diferentes.

Pode haver créditos de contribuições já recolhidas.

Existem situações específicas previstas na legislação.

Também pode existir uma construção suficientemente antiga para que parte ou toda a cobrança esteja alcançada pela decadência tributária.

Por isso, não é correto afirmar:

“Se você possui uma casa de 200 m², pagará determinado percentual de INSS.”

A situação precisa ser aferida.

E se a construção for muito antiga?

Esse é um ponto especialmente importante.

A Receita Federal possui procedimento específico para construções antigas.

Segundo a Receita, obras alcançadas pelo prazo decadencial deixam de estar sujeitas à cobrança das contribuições correspondentes ao período reconhecido como decadente.

O próprio SERO realiza esse reconhecimento com base nas datas informadas e nos documentos comprobatórios.

Isso não significa simplesmente afirmar:

“Minha casa tem mais de cinco anos, então não preciso fazer nada.”

Mesmo uma obra antiga pode precisar passar pelo procedimento de regularização para que seja emitida a documentação necessária à averbação.

Além disso, é preciso comprovar a época da construção.

Como provar que uma obra é antiga?

A Receita admite diferentes documentos para análise da data da construção.

Entre os exemplos indicados oficialmente estão:

• IPTU antigo contendo a área edificada;

• certidão do histórico de lançamento do IPTU;

• documento municipal com área e data da edificação;

• escritura antiga contendo a área construída;

• contrato de locação antigo em determinadas condições;

• documentos relacionados ao Corpo de Bombeiros;

• imagens aerofotogramétricas acompanhadas de documentação técnica;

• outros elementos previstos no procedimento.

Em determinadas hipóteses, uma combinação de documentos também pode ser utilizada.

Por isso, imóveis antigos merecem análise documental antes da aferição.

Toda obra precisa apresentar CND para averbação?

Existem exceções específicas.

A regra prevista pela Receita é que o Oficial do Registro de Imóveis exija CND ou CPEND relativa à obra no momento da averbação.

Mas a regulamentação também estabelece algumas hipóteses de dispensa, entre elas determinadas casas populares construídas nas condições específicas previstas na norma, construções concluídas antes de 22 de novembro de 1966 e situações determinadas de regularização fundiária de interesse social.

No caso de determinadas casas populares de até 70 m², destinadas ao uso próprio e executadas sem mão de obra remunerada, existem regras específicas que podem afastar a necessidade da certidão, desde que todos os requisitos legais sejam efetivamente cumpridos.

Essas hipóteses são excepcionais.

Por isso, não é recomendável presumir que uma obra está dispensada apenas por ser pequena ou antiga.

E se a obra tiver menos de 70 m²?

A área sozinha não define a dispensa.

Para o tratamento específico de casa popular, a Receita exige simultaneamente uma série de condições.

Entre elas estão a construção residencial unifamiliar, área de até 70 m², destinação para uso próprio, enquadramento como econômica ou popular e outras condições relativas ao proprietário e à utilização de mão de obra.

Portanto:

“tem menos de 70 m²” não significa automaticamente “não precisa de CND”.

É preciso analisar todos os critérios.

É possível averbar apenas uma ampliação?

Sim, existem procedimentos que tratam especificamente de acréscimos e partes da obra.

A regulamentação da Receita determina que, na certidão referente a acréscimo, seja indicada a área objeto daquela aferição.

Também é possível que a certidão relativa a parte da obra identifique apenas a área efetivamente abrangida pelo procedimento.

Isso é particularmente importante em situações como:

casa original: 120 m² já averbados;

ampliação posterior: 80 m² ainda não regularizados.

Dependendo da situação documental, a análise pode se concentrar justamente na ampliação.

Tenho Habite-se, mas nunca fiz CNO ou SERO. E agora?

Esse cenário é bastante comum.

Muitos proprietários construíram ou regularizaram seus imóveis perante a Prefeitura e pararam o processo nessa etapa.

Quando tentam averbar a construção anos depois, descobrem que ainda precisam tratar da situação fiscal da obra.

O primeiro passo é reunir:

• Habite-se ou Certidão de Baixa;

• Alvará e projeto, se disponíveis;

• matrícula do imóvel;

• informações sobre a data da construção;

• documentos antigos relacionados à obra;

• eventuais comprovantes de recolhimentos;

• informações sobre quem executou a construção.

Depois deve ser verificada a situação do CNO e realizado o procedimento adequado no SERO.

Posso descobrir quanto será o INSS antes de concluir o processo?

É possível realizar uma análise prévia da situação e levantar os elementos que influenciam a aferição.

Mas o valor oficial dependerá das informações processadas no sistema da Receita e das condições específicas daquela obra.

Isso é particularmente importante em construções antigas.

Uma obra pode aparentemente possuir uma área grande e, ainda assim, ter parte significativa de seu período alcançada pela decadência.

Outra pode ser recente e gerar situação completamente diferente.

Portanto, novamente:

área construída não é suficiente para prever sozinha o resultado fiscal da obra.

CND da obra e CND do proprietário são a mesma coisa?

Não.

A certidão utilizada para averbação está vinculada à regularização daquela obra de construção civil.

A Receita informa que a certidão de obra comprova a regularidade das contribuições relacionadas a uma construção inscrita no CNO e submetida ao SERO.

É por isso que o processo possui número de CNO e número de aferição próprios.

Não basta simplesmente apresentar uma certidão negativa comum em nome do proprietário.

Já tenho Habite-se. O que falta para averbar minha construção?

Se a construção já está regular perante a Prefeitura, o próximo passo é verificar se a situação fiscal da obra perante a Receita também está resolvida.

Na Proline Arquitetura e Habite-se, essa análise pode integrar o caminho de regularização documental do imóvel:

Habite-se → CNO/SERO → certidão da obra → averbação.

Cada imóvel, porém, precisa ser analisado individualmente.

Uma obra recente pode possuir determinada obrigação.

Uma construção antiga pode envolver decadência.

Uma ampliação pode exigir a regularização apenas de uma área específica.

E determinadas situações possuem regras próprias de dispensa.

Conseguir o Habite-se significa que uma etapa importante terminou. Mas, para que a construção apareça corretamente na matrícula, ainda pode ser necessário provar também sua regularidade fiscal perante a Receita Federal.