Construção não averbada: quais problemas podem aparecer na venda do imóvel?
Uma construção não averbada é aquela que existe fisicamente, mas ainda não está corretamente registrada na matrícula do imóvel.
Isso pode acontecer com uma casa inteira, uma ampliação, um segundo pavimento, uma área gourmet ou qualquer outra alteração realizada depois da situação originalmente registrada.
O problema muitas vezes passa despercebido durante anos.
O proprietário mora normalmente no imóvel, paga IPTU, reforma a casa e acredita que toda a documentação está regular.
A divergência costuma aparecer justamente quando decide:
vender;
financiar;
fazer inventário;
usar o imóvel como garantia;
ou simplesmente consultar uma matrícula atualizada.
E nesse momento surge uma pergunta importante:
como vender uma casa de 250 m² se a matrícula reconhece apenas 130 m²?
O que significa uma construção não averbada?
A matrícula do imóvel funciona como o histórico registral daquele patrimônio.
Quando uma casa é construída ou ampliada, essa alteração precisa ser incorporada ao registro por meio da averbação.
A CAIXA define a averbação como a formalização, na matrícula registrada no Cartório de Registro de Imóveis, das alterações realizadas no imóvel, como construção e demolição. A instituição também destaca que esse procedimento torna públicas essas informações e aumenta a segurança das transações imobiliárias.
Portanto, imagine a seguinte situação:
Área construída existente: 240 m²
Área registrada na matrícula: 120 m²
Fisicamente, os 240 m² existem.
Registralmente, entretanto, parte dessa construção ainda não foi incorporada à matrícula.
Construção não averbada é a mesma coisa que imóvel sem Habite-se?
Não necessariamente.
Esse ponto é fundamental.
Podemos encontrar pelo menos três situações diferentes.
1. O imóvel não possui Habite-se e também não está averbado
Nesse caso, provavelmente ainda existem etapas tanto perante a Prefeitura quanto perante o Registro de Imóveis.
2. O imóvel possui Habite-se, mas a construção não foi averbada
Aqui a edificação pode já estar regular perante a Prefeitura, mas o proprietário nunca concluiu a etapa registral.
3. Parte da construção está averbada e outra parte não
É o caso típico de uma casa originalmente regular que sofreu ampliações ao longo dos anos.
A Prefeitura de Belo Horizonte esclarece que a Certidão de Baixa de Construção — o Habite-se — é um dos documentos exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis para a averbação.
Portanto, Habite-se e averbação são etapas diferentes.
Por que isso pode aparecer justamente na hora da venda?
Porque é nesse momento que outras pessoas começam a analisar tecnicamente e juridicamente o imóvel.
Durante uma negociação podem participar:
comprador;
corretor;
banco;
engenheiro avaliador;
advogado;
tabelionato;
Registro de Imóveis.
Enquanto o proprietário simplesmente utiliza a casa, uma diferença documental pode permanecer sem gerar consequência prática imediata.
Mas quando o patrimônio passa a fazer parte de uma operação financeira ou registral, aquilo que existe fisicamente começa a ser comparado com aquilo que está documentado.
É aí que a inconsistência aparece.
A construção não averbada impede a venda?
Não é adequado afirmar que toda construção não averbada torna qualquer venda juridicamente impossível.
A consequência depende da situação concreta, da forma de pagamento, dos documentos existentes e das exigências da operação.
Porém, a falta de averbação pode dificultar, atrasar ou alterar as condições da negociação.
Principalmente quando o comprador depende de financiamento bancário.
A questão deixa de ser apenas:
“Existe alguém interessado em comprar?”
e passa a ser:
“A documentação permitirá concluir a operação da forma planejada?”
E se o comprador precisar de financiamento?
Aqui a documentação ganha ainda mais importância.
A CAIXA informa que, durante uma operação de financiamento, realiza análise documental, vistoria e avaliação do imóvel para verificar se ele pode servir como garantia da operação.
Em sua modalidade de financiamento para construção, a própria instituição estabelece que a apresentação do Habite-se e da averbação da construção na matrícula caracteriza a conclusão da obra.
Isso não significa que toda diferença de área produzirá automaticamente uma recusa de financiamento.
Significa que uma incompatibilidade relevante entre a documentação e aquilo que o avaliador encontra no local pode precisar ser resolvida antes que a operação prossiga.
A área não averbada pode ficar fora da avaliação?
Essa é uma preocupação legítima do proprietário.
Imagine uma casa anunciada como tendo 280 m².
Durante a negociação, verifica-se que a matrícula contém apenas 150 m² de construção.
O proprietário considera que está vendendo 280 m² porque essa é a casa que existe.
Porém, documentalmente, 130 m² ainda não estão refletidos na matrícula.
Como cada instituição possui critérios próprios de avaliação e aceitação de garantias, não é possível afirmar genericamente como essa área será tratada em toda operação.
Mas existe uma inconsistência objetiva que precisará ser analisada.
E quanto maior a diferença, maior tende a ser a importância dessa análise.
A falta de averbação pode diminuir o valor do imóvel?
Ela pode afetar a percepção de segurança e a capacidade de negociação.
Imagine dois imóveis semelhantes.
O primeiro possui:
projeto regular;
Habite-se;
regularidade fiscal da obra;
matrícula atualizada com toda a área construída.
O segundo possui a mesma qualidade física, mas a matrícula indica apenas metade da área existente.
Para um comprador, o segundo imóvel traz uma pergunta adicional:
“Quanto vou gastar e quanto tempo vou levar para resolver isso?”
Mesmo que o imóvel possa ser regularizado, essa incerteza pode aparecer na negociação de preço.
O comprador pode pedir desconto.
Pode condicionar a compra à regularização.
Ou pode simplesmente escolher outro imóvel com documentação pronta.
Portanto, a regularização documental não deve ser vista apenas como burocracia.
Ela também reduz incerteza comercial.
E se o comprador pagar à vista?
O pagamento à vista elimina a análise de crédito bancário, mas não elimina a divergência documental.
O comprador continuará adquirindo um imóvel cuja construção real pode não corresponder àquilo que está registrado.
Dependendo da situação, ele pode aceitar assumir essa regularização posteriormente.
Mas isso normalmente se transforma em elemento da negociação.
O comprador pode querer saber:
se a construção pode ser regularizada;
quanto poderá custar;
se existe regularização onerosa;
se haverá INSS da obra;
quanto custará a averbação;
quanto tempo o procedimento pode levar.
Ou seja, mesmo sem banco, a irregularidade continua tendo impacto comercial.
Por que o corretor deveria identificar esse problema antes da proposta?
Porque quanto mais tarde ele aparece, maior tende a ser o impacto sobre a negociação.
Imagine uma venda que já passou por:
visitas;
negociação de preço;
proposta aceita;
sinal;
análise de crédito;
e expectativa de mudança.
Somente então alguém verifica a matrícula e percebe que uma grande parte da construção não está averbada.
Nesse momento, o corretor passa a administrar um problema que não é comercial, mas que pode inviabilizar o cronograma comercial.
Por isso, imóveis com diferenças evidentes entre área física e documentação merecem uma checagem preliminar.
O corretor não precisa resolver a regularização.
Mas pode identificar o risco e orientar o proprietário a tratar o assunto antes de ele comprometer uma venda.
Como identificar rapidamente uma possível construção não averbada?
Uma verificação inicial pode ser relativamente simples.
Primeiro, obtenha uma matrícula atualizada.
Depois, compare a descrição da construção com a realidade do imóvel.
Por exemplo:
Matrícula: residência com 110 m².
Anúncio ou cadastro do imóvel: casa com aproximadamente 260 m².
Essa diferença já merece investigação.
Depois, deve-se verificar:
se existe Habite-se;
qual área consta na Certidão de Baixa;
se houve ampliações posteriores;
se existe projeto aprovado;
se a construção está regular perante a Prefeitura.
A partir daí conseguimos descobrir se o problema está apenas no Cartório ou se existem etapas anteriores a resolver.
Tenho Habite-se. Posso simplesmente levar ao cartório?
Nem sempre.
A averbação pode envolver também a regularidade fiscal da obra perante a Receita Federal.
A Receita informa que obras de construção civil passam por procedimentos específicos para serem inseridas na matrícula, incluindo cadastro da obra, regularização das contribuições sociais e emissão da certidão correspondente.
Atualmente, aparecem principalmente três elementos nesse caminho:
CNO — Cadastro Nacional de Obras
SERO — Serviço Eletrônico para Aferição de Obras
Certidão de regularidade fiscal da obra
A Receita informa que a aferição pelo SERO permite a regularização das contribuições relacionadas à construção e posterior emissão da certidão para averbação.
Portanto, obter o Habite-se pode não representar automaticamente o final da regularização documental.
O que pode ser necessário para averbar uma construção?
Cada caso possui suas particularidades, mas uma sequência bastante comum envolve:
verificar a situação atual da edificação;
regularizar a construção perante a Prefeitura, quando necessário;
obter a Certidão de Baixa de Construção;
verificar ou regularizar o CNO;
realizar a aferição da obra no SERO, quando aplicável;
emitir a certidão de regularidade fiscal correspondente;
reunir a documentação exigida pelo Registro de Imóveis;
solicitar a averbação;
conferir a nova matrícula.
A Receita Federal informa expressamente que, após a emissão do Habite-se e a regularização fiscal da obra, a certidão poderá ser levada ao Registro de Imóveis para averbação.
E se apenas uma ampliação não estiver averbada?
Essa situação é muito comum.
Imagine uma residência originalmente regular com 150 m².
Depois foram construídos:
área gourmet de 30 m²;
suíte de 25 m²;
fechamento de varanda de 15 m².
Hoje a construção possui 220 m².
A matrícula continua indicando 150 m².
Nesse caso, não significa necessariamente que toda a construção precise ser refeita documentalmente desde o início.
Primeiro é necessário verificar a situação dos 70 m² adicionais.
Eles estão aprovados?
Possuem Baixa?
Precisam ser regularizados?
São passíveis de regularização?
Depois disso será possível definir o procedimento para atualizar a matrícula.
A própria regulamentação da Receita prevê tratamento para acréscimos e partes de obras nas certidões destinadas à averbação.
É melhor regularizar antes ou depois de anunciar o imóvel?
Quando a divergência já é conhecida, antes tende a ser muito mais seguro.
Isso não significa necessariamente esperar todo o processo terminar para conversar com corretores ou avaliar o imóvel.
Mas significa pelo menos entender:
qual é o problema;
se ele tem solução;
quanto aproximadamente custará;
e quais etapas serão necessárias.
Existe uma diferença comercial importante entre dizer:
“A casa tem uma área irregular e não sabemos como resolver.”
e poder dizer:
“A divergência já foi analisada, o imóvel é passível de regularização e o processo necessário está definido.”
A segunda situação reduz significativamente a incerteza para o comprador.
Estou vendendo e descobri que a construção não está averbada. O que fazer?
Evite começar pelo Cartório sem saber se as etapas anteriores estão resolvidas.
Primeiro, reúna:
matrícula atualizada;
Certidão de Baixa ou Habite-se, se existir;
projeto aprovado;
informações sobre ampliações;
documentos antigos da Prefeitura.
Depois, compare a área registrada com aquilo que realmente existe.
Na Proline Arquitetura e Habite-se, realizamos essa análise para identificar em qual etapa a documentação parou e quais procedimentos são necessários para chegar à matrícula atualizada.
Em alguns casos, falta apenas a averbação.
Em outros, será necessário regularizar uma ampliação.
Em outros, ainda existem etapas perante Prefeitura e Receita Federal.
O melhor momento para descobrir uma construção não averbada é antes que o comprador, o banco ou o cartório descubram por você.
Regularizar antecipadamente significa reduzir incertezas, proteger a negociação e fazer com que a documentação represente corretamente o patrimônio que está sendo vendido.
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