Construí sem Alvará em Belo Horizonte. É possível regularizar o imóvel?
Construí sem Alvará em Belo Horizonte. É possível regularizar o imóvel?
Sim. Em muitos casos, uma construção executada sem Alvará em Belo Horizonte pode ser regularizada posteriormente. No entanto, isso não significa que toda edificação será aprovada automaticamente.
Para saber se o imóvel pode ser regularizado, é necessário analisar quando a construção foi concluída, as características atuais da edificação, os parâmetros urbanísticos aplicáveis ao terreno e a modalidade de regularização na qual o imóvel poderá ser enquadrado.
Em Belo Horizonte, há ainda uma data especialmente importante: 18 de dezembro de 2024. Atualmente, a Prefeitura diferencia as modalidades de regularização de acordo com a data de conclusão da construção.
Construir sem Alvará significa que o imóvel nunca poderá ser regularizado?
Não.
O fato de uma casa, prédio ou ampliação ter sido construído sem a aprovação prévia da Prefeitura caracteriza uma irregularidade, mas não significa necessariamente que a situação seja definitiva.
A própria Prefeitura de Belo Horizonte mantém serviços específicos para a regularização de edificações existentes. Segundo as orientações municipais, imóveis que não possuem a Certidão de Baixa de Construção — popularmente conhecida como Habite-se — podem passar por processo de regularização, desde que atendam às condições previstas na legislação aplicável ao caso.
O primeiro passo, portanto, não deve ser simplesmente protocolar um projeto na Prefeitura.
Antes disso, é recomendável realizar um estudo técnico do imóvel para descobrir qual é exatamente a irregularidade e qual caminho pode ser utilizado para resolvê-la.
A data em que a construção foi concluída faz diferença?
Faz bastante diferença.
Atualmente, a Prefeitura de Belo Horizonte apresenta duas situações principais.
Para obras concluídas após 18 de dezembro de 2024, a regularização deve ocorrer pela legislação vigente.
Já para edificações comprovadamente existentes até 18 de dezembro de 2024, pode existir a possibilidade de enquadramento na Lei Municipal nº 9.074/2005, que trata especificamente da regularização de edificações e parcelamentos do solo no município.
Essa data de corte foi atualizada pela Lei nº 11.792/2024.
Na prática, isso significa que duas casas aparentemente semelhantes podem ter caminhos de regularização diferentes simplesmente porque foram construídas em momentos distintos.
Por isso, saber quando a edificação ou determinada ampliação foi executada pode ser uma informação importante para definir a estratégia de regularização.
Como saber se minha construção pode ser regularizada?
É necessário comparar a situação existente no imóvel com as regras urbanísticas aplicáveis ao terreno.
Nessa análise podem aparecer questões relacionadas à área construída, afastamentos, altura da edificação, ocupação do terreno, permeabilidade, acessos, vagas, características do lote, acessibilidade, proteção cultural e outras exigências específicas.
Também é importante verificar se existe projeto anteriormente aprovado. Há casos em que o imóvel possui Alvará antigo, mas a construção foi executada de maneira diferente. Em outros, houve ampliações posteriores nunca apresentadas à Prefeitura. E existem ainda edificações inteiramente construídas sem projeto aprovado.
São situações diferentes e que podem exigir estratégias diferentes.
Como funciona, na prática, a regularização de um imóvel construído sem Alvará?
Apesar de cada imóvel exigir uma análise própria, um processo de regularização normalmente envolve etapas como:
Análise da documentação e da situação urbanística do imóvel, verificando matrícula, cadastro municipal, projetos anteriores e parâmetros aplicáveis ao terreno.
Levantamento arquitetônico da construção existente, medindo e representando tecnicamente aquilo que realmente está construído.
Estudo de viabilidade da regularização, identificando irregularidades, possíveis enquadramentos e eventuais adequações necessárias.
Elaboração e protocolo do projeto de regularização, com acompanhamento das análises e atendimento das pendências apresentadas pela Prefeitura.
Obtenção da Certidão de Baixa de Construção — o chamado Habite-se, após o cumprimento das exigências aplicáveis ao processo.
A Prefeitura disponibiliza atualmente serviços específicos de Regularização de Edificação pela Lei Vigente e pela Lei nº 9.074/2005, além de modalidades próprias para determinadas edificações residenciais e situações vinculadas ao valor venal.
Vou precisar demolir alguma parte da construção?
Não necessariamente.
Um dos objetivos do estudo de viabilidade é justamente verificar se a edificação existente possui condições de permanecer como está ou se alguma intervenção será necessária.
Em determinados imóveis, a construção consegue ser enquadrada integralmente em uma modalidade de regularização. Em outros, podem ser necessárias pequenas adequações. Também existem situações em que determinada parte da edificação não consegue ser regularizada nas condições existentes.
Por isso, não é recomendável iniciar demolições ou alterações no imóvel antes de uma análise técnica.
Primeiro deve-se entender o problema. Depois, definir a solução.
Regularizar um imóvel pode gerar cobrança?
Pode.
Dependendo do enquadramento e das irregularidades existentes, o processo pode envolver taxas municipais e também regularização onerosa.
Nos processos enquadrados pela Lei nº 9.074/2005, por exemplo, a aprovação do projeto pode implicar lançamento de valores referentes às irregularidades identificadas, conforme as regras aplicáveis ao imóvel. A própria Prefeitura possui serviços específicos relacionados à emissão e atualização de guias de regularização onerosa.
Por outro lado, existem modalidades específicas de regularização relacionadas ao valor venal e aos critérios do proprietário, inclusive hipóteses de caráter social. Portanto, não é correto afirmar que todo imóvel irregular necessariamente terá o mesmo tipo de cobrança.
O custo precisa ser analisado caso a caso.
Depois de regularizar, o imóvel recebe Habite-se?
Quando o processo é concluído e todos os requisitos aplicáveis são atendidos, poderá ser emitida a Certidão de Baixa de Construção, conhecida popularmente como Habite-se.
Segundo a Prefeitura de Belo Horizonte, esse é o documento que formaliza a regularidade da edificação perante o Município e também é um dos documentos utilizados pelo Cartório de Registro de Imóveis para a posterior averbação da construção.
É importante destacar que Habite-se e averbação não são a mesma coisa.
A regularização perante a Prefeitura é uma etapa. Depois dela, dependendo da situação do imóvel, ainda pode ser necessário tratar da regularidade fiscal da obra e da atualização da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse será tema de outro artigo do nosso blog.
Por que regularizar antes de tentar vender o imóvel?
Muitos proprietários só descobrem a irregularidade quando decidem vender, financiar, inventariar ou atualizar a documentação do imóvel.
Imagine, por exemplo, uma residência cuja matrícula registra 120 m², mas que, depois de diversas ampliações, possui atualmente 230 m² construídos.
Fisicamente, a ampliação existe. Documentalmente, porém, parte daquela construção pode não estar regularizada.
Quando esse tipo de divergência é identificado durante uma negociação, o proprietário passa a resolver um problema técnico sob pressão de prazo, comprador, banco ou cartório.
Identificar a situação antecipadamente permite compreender o problema, dimensionar os custos e definir a estratégia de regularização antes que a pendência interfira em outra operação.
Construí sem Alvará. Por onde devo começar?
O melhor ponto de partida é um diagnóstico da situação atual do imóvel.
Antes de protocolar qualquer processo, é importante verificar a documentação existente, levantar a construção, identificar a legislação aplicável e analisar se existem irregularidades que possam gerar cobrança ou necessidade de adequação.
Na Proline Arquitetura e Habite-se, atuamos com processos de regularização de imóveis em Belo Horizonte, desde o estudo inicial da situação até a elaboração do projeto, acompanhamento junto à Prefeitura e obtenção da Certidão de Baixa de Construção.
Construiu sem Alvará ou descobriu que seu imóvel não possui Habite-se?
Entre em contato com a Proline para que possamos analisar a situação do imóvel e identificar o caminho adequado para a regularização.
Antes de regularizar, é preciso entender exatamente o que está irregular.
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