Habite-se e averbação são a mesma coisa? Entenda o que falta para seu imóvel ficar regular
Não. Habite-se e averbação não são a mesma coisa.
O Habite-se, chamado oficialmente em Belo Horizonte de Certidão de Baixa de Construção, é emitido pela Prefeitura e comprova a regularidade da edificação perante o Município.
Já a averbação acontece no Cartório de Registro de Imóveis e tem outra finalidade: fazer com que a construção, ampliação ou alteração realizada no imóvel passe a constar oficialmente na matrícula.
Por isso, é perfeitamente possível encontrar um imóvel que:
possui Habite-se, mas ainda não possui a construção averbada na matrícula.
A própria Prefeitura de Belo Horizonte esclarece que a Certidão de Baixa de Construção é um dos documentos exigidos pelo Registro de Imóveis para a posterior averbação da edificação.
Em outras palavras:
o Habite-se regulariza a edificação perante a Prefeitura; a averbação atualiza a matrícula do imóvel.
Afinal, o que é o Habite-se?
O termo “Habite-se” continua sendo amplamente utilizado no mercado imobiliário, embora em Belo Horizonte o nome oficial do documento seja Certidão de Baixa de Construção.
Segundo a Prefeitura, esse documento é necessário para a legalização oficial da edificação.
No caso de uma obra regularmente licenciada, a Certidão de Baixa comprova que a construção foi executada de acordo com o projeto aprovado e com a legislação considerada no processo.
Quando estamos diante de uma edificação irregular que passou por processo de regularização, a certidão atesta que a construção existente conseguiu atender aos critérios da legislação aplicável àquela modalidade de regularização.
Portanto, o Habite-se está diretamente relacionado à situação da construção perante o Município.
E o que é a averbação?
A averbação é realizada no Cartório de Registro de Imóveis.
É por meio dela que alterações relevantes realizadas no imóvel passam a integrar oficialmente sua matrícula.
A CAIXA define a averbação da construção como a formalização, na matrícula, das alterações realizadas no imóvel, como construção, ampliação e demolição. Também destaca que esse procedimento torna públicas as informações e traz maior segurança às transações imobiliárias.
Imagine um terreno cuja matrícula possua apenas a seguinte informação:
Lote com 360 m².
Posteriormente foi construída uma casa de 220 m².
Mesmo que essa casa exista fisicamente e até possua Habite-se, a matrícula continuará incompleta até que a construção seja devidamente averbada.
Depois da averbação, o registro passa a refletir também a existência da edificação.
Então posso ter Habite-se e continuar com a matrícula desatualizada?
Sim.
Esse é justamente um dos problemas mais comuns.
O proprietário conclui o processo na Prefeitura, recebe a Certidão de Baixa e entende que a regularização acabou.
Mas Prefeitura e Registro de Imóveis são instituições diferentes e cumprem funções distintas.
A emissão do Habite-se não provoca automaticamente a atualização da matrícula.
Depois da etapa municipal, ainda pode ser necessário cumprir outras exigências antes de levar a construção ao Registro de Imóveis.
Por isso, quando o objetivo é deixar a documentação imobiliária completa, devemos pensar em uma sequência.
De forma simplificada:
Prefeitura → Habite-se → regularidade fiscal da obra, quando aplicável → Cartório → averbação.
Onde entra o INSS da obra?
Essa é a etapa que surpreende muitos proprietários.
A Receita Federal informa que as obras de construção civil passam por procedimentos específicos para poderem ser averbadas na matrícula do imóvel.
Entre esses procedimentos estão o cadastro da obra, a regularização das contribuições sociais relacionadas à construção e a emissão da certidão correspondente.
Atualmente, dois termos aparecem com frequência nesse processo:
CNO — Cadastro Nacional de Obras
e
SERO — Serviço Eletrônico para Aferição de Obras.
O CNO identifica a obra perante a Receita Federal.
Já o SERO é utilizado para realizar a aferição da construção e verificar as contribuições sociais relacionadas à mão de obra utilizada.
A Receita informa que, concluída a regularização, é possível emitir a certidão de regularidade fiscal da obra para fins de averbação.
Então depois do Habite-se eu posso ter que pagar INSS?
Pode existir valor a recolher, dependendo da situação da obra.
A aferição realizada pelo SERO serve justamente para apurar as contribuições sociais relacionadas à construção considerando as informações aplicáveis ao caso.
Isso não significa que toda obra produzirá necessariamente a mesma cobrança.
Existem diferenças relacionadas à responsabilidade pela construção, período da obra, informações já prestadas, contribuições anteriormente recolhidas e outras condições previstas na regulamentação federal.
Por isso, não é correto olhar apenas a área construída e afirmar antecipadamente quanto será devido.
Assim como acontece na regularização municipal, primeiro é preciso conhecer a situação concreta da obra.
O que é a CND da obra?
Depois da regularização fiscal, a Receita Federal pode disponibilizar a certidão necessária à averbação.
A Certidão Negativa de Débitos — CND demonstra, dentro das condições aplicáveis, a regularidade fiscal da obra.
A Receita explica que a certidão destinada à averbação identifica informações como categoria, destinação e área da construção objeto da aferição.
Há ainda situações em que pode ser emitida uma Certidão Positiva com Efeitos de Negativa — CPEND.
Segundo a Receita Federal, tanto a CND quanto a CPEND possuem valor legal para utilização na averbação da obra, conforme as condições previstas.
Esse é um detalhe importante porque nem sempre o documento necessário será literalmente chamado apenas de “CND”.
Qual é a ordem correta para regularizar completamente uma construção?
Embora cada imóvel possa apresentar particularidades, uma sequência bastante comum é:
Regularizar a edificação perante a Prefeitura, quando necessário, e obter a Certidão de Baixa de Construção — Habite-se.
Verificar a situação da obra perante a Receita Federal, incluindo CNO e SERO quando aplicáveis, para obtenção da certidão necessária.
Reunir os documentos exigidos pelo Registro de Imóveis e solicitar a averbação da construção na matrícula.
Conferir a matrícula atualizada, verificando se a construção passou a constar corretamente no registro.
A própria Receita Federal apresenta uma lógica semelhante: após a emissão do Habite-se, a obra pode seguir para regularização fiscal e, posteriormente, para emissão da certidão a ser apresentada ao Registro de Imóveis.
Um exemplo ajuda a entender
Imagine uma casa com 240 m² construídos.
O proprietário iniciou a regularização porque não possuía Habite-se.
Depois do levantamento, projeto e aprovação, conseguiu emitir a Certidão de Baixa de Construção reconhecendo os 240 m².
Nesse momento:
perante a Prefeitura: a situação pode estar regularizada.
Mas imagine que a matrícula continue apresentando apenas:
“Lote com 360 m².”
A casa ainda não aparece no Registro de Imóveis.
Portanto, apesar de possuir Habite-se, a documentação registral ainda precisa ser atualizada.
Após cumprir as etapas fiscais aplicáveis e apresentar os documentos necessários ao Registro de Imóveis, será possível solicitar a averbação.
Somente então a matrícula poderá passar a representar também a construção existente.
E se a matrícula já registra uma área menor?
Também é muito comum.
Imagine que constem 130 m² na matrícula, mas o imóvel tenha sido ampliado e hoje possua 230 m².
Nesse caso, precisamos descobrir primeiro se os 100 m² adicionais estão regularizados perante a Prefeitura.
Se não estiverem, não basta simplesmente pedir ao cartório que altere a área.
Primeiro será necessário resolver a origem da divergência.
Esse foi justamente o tema do artigo anterior do nosso blog: “Área construída diferente da matrícula do imóvel: o que fazer?”
Por que a averbação é importante na venda do imóvel?
Porque a matrícula é um dos principais documentos utilizados para representar juridicamente o imóvel.
Quando existe uma diferença importante entre aquilo que está construído e aquilo que consta no registro, essa inconsistência pode aparecer durante:
venda;
financiamento;
avaliação bancária;
inventário;
partilha;
constituição de garantia;
ou outras operações envolvendo o patrimônio.
A CAIXA destaca que a averbação traz segurança às transações imobiliárias, registra o histórico das alterações realizadas no bem e contribui para a adequada identificação do imóvel.
Por isso, regularizar a Prefeitura e deixar a matrícula desatualizada significa resolver apenas parte do problema documental.
O Habite-se sozinho valoriza o imóvel?
O Habite-se é uma etapa extremamente importante, mas o cenário mais seguro é aquele em que toda a documentação conversa entre si.
O ideal é que exista coerência entre:
o imóvel que está fisicamente construído;
o que foi aprovado pela Prefeitura;
a área considerada na regularidade fiscal da obra;
e aquilo que consta na matrícula.
Quando essas informações são compatíveis, fica muito mais fácil apresentar o imóvel em uma venda, avaliação ou financiamento.
A documentação passa a representar o patrimônio que efetivamente existe.
Já tenho Habite-se. Como saber se meu imóvel está averbado?
O caminho mais simples é consultar uma matrícula atualizada do imóvel.
Observe a descrição do bem e as averbações existentes.
Se existe uma casa, prédio ou ampliação física, verifique se essa construção está representada no documento.
Também é importante conferir a área.
Se você possui um Habite-se indicando 250 m², mas a matrícula continua registrando 120 m², provavelmente existe uma etapa documental ainda não concluída ou uma divergência que precisa ser investigada.
Não basta, portanto, perguntar:
“Tenho Habite-se?”
Pergunte também:
“A construção que consta no Habite-se aparece corretamente na minha matrícula?”
Quanto custa fazer a averbação?
Não existe um único valor aplicável a todos os imóveis.
É necessário verificar em qual ponto o processo está.
Um proprietário que já possui Habite-se e regularidade fiscal da obra pode precisar basicamente cumprir as exigências registrais e os emolumentos do cartório.
Outro pode ainda precisar:
regularizar uma ampliação;
obter a Certidão de Baixa;
cadastrar a obra;
realizar a aferição no SERO;
regularizar eventuais contribuições;
emitir a certidão;
e somente depois solicitar a averbação.
Por isso, antes de calcular o custo, precisamos descobrir quais etapas ainda faltam.
Como saber se meu imóvel está realmente regular?
Se o objetivo é ter uma documentação imobiliária coerente com a situação física da construção, não analise apenas um documento isoladamente.
Na Proline Arquitetura e Habite-se, trabalhamos justamente com essa visão integrada: Prefeitura, Habite-se, regularidade da obra e averbação.
Se você já possui Habite-se, mas não sabe se a construção está corretamente averbada, o primeiro passo é comparar a Certidão de Baixa com a matrícula atualizada do imóvel.
Se as áreas não correspondem ou se a construção sequer aparece na matrícula, ainda existe uma etapa a ser analisada.
Habite-se regulariza a edificação perante a Prefeitura. Averbação faz a matrícula reconhecer essa construção. Um não substitui o outro.
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