Posso vender um imóvel sem Habite-se? Entenda os riscos antes da negociação

Um imóvel sem Habite-se não deve ser tratado automaticamente como um imóvel impossível de vender. Porém, a falta da Certidão de Baixa de Construção pode criar obstáculos importantes durante a negociação, principalmente quando a construção existente não corresponde ao que está oficialmente registrado.

Em Belo Horizonte, o documento popularmente chamado de Habite-se é oficialmente denominado Certidão de Baixa de Construção.

Segundo a Prefeitura de Belo Horizonte, essa certidão é necessária para a legalização oficial da edificação e é um dos documentos utilizados posteriormente para sua averbação no Registro de Imóveis.

Por isso, a questão mais importante não é apenas:

“Consigo encontrar alguém disposto a comprar?”

A pergunta deveria ser:

“A documentação atual do meu imóvel permitirá que essa venda seja concluída da forma pretendida?”

O que significa vender um imóvel sem Habite-se?

Imagine uma casa construída em um terreno regularmente registrado.

Na matrícula do imóvel podem existir três situações bastante diferentes.

Na primeira, a construção está corretamente averbada e corresponde ao que existe no local.

Na segunda, a matrícula registra uma casa menor, mas o imóvel foi ampliado ao longo dos anos.

Na terceira, a matrícula pode registrar apenas o lote, embora fisicamente exista uma residência construída sobre ele.

Nos dois últimos casos, existe uma diferença entre a realidade física e a realidade documental.

E é essa diferença que costuma gerar dificuldades durante uma venda.

O que a falta do Habite-se tem a ver com a matrícula do imóvel?

O Habite-se é uma das etapas necessárias para que a construção possa ser formalmente levada ao Registro de Imóveis.

A Prefeitura de Belo Horizonte esclarece que a Certidão de Baixa de Construção é um dos documentos exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis para a averbação da edificação.

A averbação é justamente o procedimento que atualiza a matrícula para representar aquilo que foi construído.

A CAIXA explica que a averbação registra oficialmente alterações como construção, ampliação e demolição, deixando essas informações públicas na matrícula do imóvel. A instituição também destaca que a averbação traz maior segurança às operações de compra e venda.

Por isso, é perfeitamente possível encontrarmos uma casa que fisicamente possui 300 m², mas cuja matrícula reconheça uma construção de apenas 150 m².

A diferença existe e precisa ser analisada.

Posso vender para um comprador que vai pagar à vista?

Uma negociação sem financiamento bancário pode ter dinâmica diferente de uma compra financiada.

Porém, isso não elimina a irregularidade.

O comprador continuará adquirindo um imóvel cuja realidade física pode não corresponder integralmente à documentação existente.

Dependendo da situação registral do imóvel e da forma da operação, será necessário verificar com o tabelionato e o Registro de Imóveis quais atos poderão ser realizados e quais documentos serão exigidos no caso concreto.

Portanto, o fato de o comprador pagar à vista não transforma automaticamente uma construção irregular em regular.

Além disso, o comprador pode utilizar a irregularidade como elemento de negociação de preço ou exigir que o proprietário regularize o imóvel antes da conclusão da operação.

E se o comprador precisar de financiamento bancário?

Nesse cenário, a irregularidade costuma ganhar ainda mais importância.

Antes de aceitar um imóvel como garantia de um financiamento, as instituições financeiras realizam análise documental e avaliação do bem.

A CAIXA, por exemplo, informa que a avaliação verifica se o imóvel atende às condições necessárias para servir como garantia do financiamento.

Em operações ligadas à construção, a própria CAIXA indica expressamente a apresentação do Habite-se e da averbação na matrícula como etapas obrigatórias para caracterização da conclusão da obra.

Por isso, quando existe uma diferença importante entre a matrícula, os documentos municipais e aquilo que o avaliador encontra no local, a negociação pode se tornar mais complexa.

O problema deixa de ser apenas do vendedor.

Passa a envolver também:

comprador;

banco;

avaliador;

cartório;

e os profissionais responsáveis pela regularização.

A construção não averbada pode afetar a avaliação do imóvel?

Pode.

Imagine novamente uma residência cuja documentação reconheça 120 m², mas que atualmente possua 250 m².

O proprietário pode considerar que está vendendo uma casa de 250 m².

Documentalmente, entretanto, parte dessa construção ainda pode não estar regularizada e averbada.

Isso cria uma inconsistência justamente no momento em que o imóvel precisa ser analisado por terceiros.

A averbação existe para que a matrícula registre as alterações realizadas no imóvel. A CAIXA destaca entre os benefícios desse procedimento a segurança das transações e a valorização do bem.

Por isso, deixar para descobrir esse problema durante a avaliação bancária é uma estratégia arriscada.

Posso assinar um contrato de venda e regularizar depois?

É possível que as partes estabeleçam diferentes condições em uma negociação imobiliária, mas é importante compreender o risco de deixar a regularização para depois.

Imagine que vendedor e comprador acertem o preço.

O comprador dá andamento ao financiamento.

O banco solicita a documentação.

A avaliação identifica divergência de área.

A matrícula não representa a construção existente.

Nesse momento, a venda já possui expectativa, prazos e eventualmente compromissos financeiros.

O proprietário passa então a tentar regularizar o imóvel sob pressão.

Dependendo do problema encontrado, a regularização pode exigir:

• levantamento arquitetônico;

• recuperação de projetos antigos;

• elaboração de projeto de regularização;

• adequações físicas;

• pagamento de taxas;

• eventual regularização onerosa;

• tramitação perante a Prefeitura;

• regularização fiscal da obra;

• averbação no Registro de Imóveis.

Ou seja: um problema que poderia ter sido identificado previamente passa a fazer parte do cronograma da venda.

Depois do Habite-se ainda falta alguma coisa?

Pode faltar.

Esse é um ponto muito importante.

Habite-se e averbação não são a mesma coisa.

A Certidão de Baixa de Construção regulariza a situação da edificação perante o Município dentro do procedimento aplicável.

Depois, pode ser necessário atualizar a matrícula do imóvel.

Para determinadas obras, também existe a etapa de regularização fiscal perante a Receita Federal.

A Receita explica que as obras de construção civil passam por procedimentos próprios para que possam ser averbadas na matrícula, incluindo, quando aplicável, cadastro da obra, regularização das contribuições e emissão da certidão correspondente.

Por isso, quando o objetivo é preparar um imóvel para venda, é importante analisar todo o caminho documental, e não apenas a emissão do Habite-se.

Como saber se meu imóvel está pronto para ser vendido?

Uma análise preliminar pode começar por quatro informações.

1. Verifique a matrícula atualizada

Veja o que efetivamente está registrado.

A matrícula descreve apenas o terreno?

Existe uma construção averbada?

Qual área consta no documento?

2. Verifique a situação perante a Prefeitura

Procure saber se existe:

• projeto aprovado;

• Alvará;

• Certidão de Baixa de Construção;

• processos anteriores de regularização.

3. Compare os documentos com a construção existente

Essa talvez seja a etapa mais importante.

Não basta possuir um Habite-se antigo se, depois dele, o imóvel recebeu uma grande ampliação que nunca foi regularizada.

É necessário verificar se aquilo que está construído hoje corresponde ao que foi aprovado e documentado.

4. Identifique o que ainda precisa ser regularizado

A partir dessa comparação, pode ser necessário:

apenas localizar documentos existentes;

obter a Baixa de Construção;

regularizar uma ampliação;

regularizar toda a edificação;

tratar do INSS da obra;

ou realizar a averbação da construção.

É melhor regularizar antes de colocar o imóvel à venda?

Quando já existe conhecimento de uma irregularidade relevante, resolver ou pelo menos dimensionar o problema antes da negociação tende a tornar a venda mais previsível.

Isso permite que o proprietário saiba:

se o imóvel pode ser regularizado;

quanto aproximadamente o processo pode custar;

quais documentos ainda faltam;

e quanto tempo poderá ser necessário.

Existe uma diferença enorme entre dizer ao comprador:

“Descobrimos agora que a casa está irregular e ainda não sabemos o que será necessário.”

e dizer:

“A situação já foi analisada, sabemos qual procedimento será necessário e a regularização já está encaminhada.”

A segunda situação reduz incertezas para todas as partes.

E para o corretor de imóveis?

Esse tema também é particularmente relevante para corretores e imobiliárias.

Quanto mais tarde uma irregularidade documental é descoberta, maior tende a ser o impacto sobre uma negociação já avançada.

Antes de anunciar um imóvel com diferença evidente entre área construída e documentação, pode ser interessante orientar o proprietário a realizar uma análise prévia.

O corretor não precisa resolver a parte técnica.

Mas identificar o risco antes da proposta, do financiamento e da avaliação bancária pode evitar que a irregularidade apareça justamente no pior momento da venda.

Meu imóvel está sem Habite-se e eu quero vender. Por onde começo?

Comece reunindo:

• matrícula atualizada do imóvel;

• documentos existentes da Prefeitura;

• projeto aprovado, caso exista;

• informações sobre ampliações realizadas ao longo dos anos.

Depois, compare esses documentos com a situação atual da construção.

Na Proline Arquitetura e Habite-se, atuamos justamente na análise e regularização de imóveis em Belo Horizonte, inclusive em situações identificadas antes ou durante processos de compra e venda.

Se você pretende vender seu imóvel e descobriu que ele está sem Habite-se, possui área não averbada ou apresenta diferença entre a matrícula e a construção existente, o ideal é entender o tamanho do problema antes que ele apareça na negociação.

Regularizar antes da venda não significa apenas obter um documento. Significa reduzir incertezas para o proprietário, para o comprador e para quem precisa financiar ou registrar o imóvel.