Área construída diferente da matrícula do imóvel: o que fazer?
Se a área construída do seu imóvel é diferente daquela que consta na matrícula, existe uma divergência documental que precisa ser investigada antes de simplesmente tentar alterar o registro.
É comum encontrarmos, por exemplo, uma casa que atualmente possui 250 m² construídos, enquanto a matrícula do imóvel registra apenas 120 m² — ou até mesmo somente o terreno.
Isso pode acontecer porque a construção foi ampliada ao longo dos anos, porque parte da edificação nunca foi regularizada ou porque o imóvel nunca teve sua construção averbada no Cartório de Registro de Imóveis.
O caminho normalmente envolve descobrir:
quanto realmente existe construído;
quanto está aprovado na Prefeitura;
quanto está registrado na matrícula;
e onde surgiu a diferença entre esses três números.
Só depois disso é possível definir como atualizar a documentação.
O que significa a área da construção não aparecer corretamente na matrícula?
A matrícula do imóvel é o documento do Registro de Imóveis que concentra as informações registrais do bem.
Quando uma construção é formalmente incorporada ao registro, sua existência e suas características são levadas para a matrícula por meio da averbação.
A própria CAIXA define a averbação da construção como a formalização, na matrícula do imóvel, das alterações realizadas, como construção ou demolição, destacando que esse registro torna públicas essas informações e aumenta a segurança das transações imobiliárias.
Portanto, se uma residência foi ampliada fisicamente, mas essa ampliação nunca percorreu as etapas necessárias de regularização e averbação, pode surgir uma situação como:
Construção existente: 240 m²Projeto aprovado: 160 m²Matrícula: 160 m²
Os 80 m² adicionais existem fisicamente, mas ainda precisam ser analisados documentalmente.
Área da Prefeitura e área da matrícula são a mesma coisa?
Não necessariamente.
Esse é um ponto importante.
Podemos ter informações sobre o imóvel em diferentes bases e documentos:
projeto aprovado pela Prefeitura;
Certidão de Baixa de Construção;
cadastro municipal;
matrícula do Registro de Imóveis;
levantamento atual da edificação.
Esses documentos cumprem funções diferentes.
A Prefeitura de Belo Horizonte informa que a Certidão de Baixa de Construção, popularmente conhecida como Habite-se, é o documento que legaliza oficialmente a edificação perante o Município e é um dos documentos exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis para a posterior averbação.
Por isso, possuir uma informação de área no cadastro municipal não significa automaticamente que essa mesma área esteja averbada na matrícula.
É necessário conferir cada documento.
Por que essa diferença de área acontece?
Existem várias causas possíveis.
1. A casa foi ampliada depois do Habite-se
Essa é uma das situações mais comuns.
O imóvel pode ter sido originalmente aprovado e regularizado com 150 m².
Anos depois, o proprietário construiu mais um quarto, fechou uma varanda, ampliou a cozinha ou criou um novo pavimento.
A casa passou a ter 220 m², mas os documentos permaneceram indicando a situação anterior.
Nesse caso, a diferença provavelmente corresponde a uma ampliação não regularizada.
2. A construção foi feita sem projeto aprovado
Também existem imóveis cuja edificação nunca passou integralmente por um processo de aprovação municipal.
Nesses casos, pode haver matrícula regular do terreno, mas nenhuma construção averbada — mesmo que exista uma casa há décadas no local.
Antes de atualizar a matrícula, será necessário verificar como essa edificação poderá ser regularizada perante a Prefeitura.
3. Existe projeto aprovado, mas a obra foi executada diferente
Outro cenário comum ocorre quando o proprietário possui projeto e Alvará, mas a construção não seguiu exatamente aquilo que foi aprovado.
A diferença pode ser pequena ou significativa.
Dependendo do caso, pode ser necessário ajustar, modificar ou regularizar a situação construída antes da emissão da Certidão de Baixa.
4. O imóvel nunca foi averbado
Existe ainda uma situação diferente:
a construção pode estar regular perante a Prefeitura, possuir Habite-se, mas nunca ter sido levada ao Registro de Imóveis.
Nesse caso, o problema principal não é necessariamente uma irregularidade urbanística.
Pode simplesmente estar faltando concluir as etapas necessárias para a averbação da edificação na matrícula.
É justamente por isso que não devemos presumir a solução apenas olhando a diferença de área.
Como descobrir qual área está correta?
O ideal é comparar três referências.
1. O que existe fisicamente
Primeiro, precisamos saber qual é a configuração atual do imóvel.
Quando necessário, é realizado um levantamento arquitetônico, medindo a edificação existente e identificando sua área construída atual.
2. O que está aprovado na Prefeitura
Depois, deve-se verificar se existem:
projeto aprovado;
Alvará de Construção;
modificações de projeto;
Certidão de Baixa de Construção;
processos de regularização anteriores.
Isso permite descobrir qual construção foi oficialmente reconhecida pelo Município.
3. O que consta na matrícula
Por fim, é necessário analisar uma matrícula atualizada do imóvel para saber qual área foi efetivamente averbada no Registro de Imóveis.
A comparação dessas três informações costuma revelar onde está a divergência.
Exemplo: matrícula registra 120 m², mas a casa possui 230 m²
Imagine uma residência construída originalmente com 120 m².
Ela foi aprovada, recebeu sua documentação e essa área foi averbada.
Ao longo dos anos, o proprietário realizou:
uma suíte de 25 m²;
uma área gourmet de 35 m²;
fechamento de uma varanda de 15 m²;
ampliação de outro pavimento em 35 m².
Hoje, a casa possui aproximadamente 230 m².
Mas a matrícula continua registrando 120 m².
Nesse cenário, simplesmente solicitar ao cartório que altere a matrícula para 230 m² normalmente não resolve a questão.
Primeiro é necessário descobrir se os 110 m² adicionais podem ser regularizados perante o Município.
Depois, cumpridas as etapas aplicáveis, será possível tratar da atualização registral.
Preciso primeiro regularizar na Prefeitura ou primeiro averbar?
Em regra, a sequência lógica é resolver primeiro a situação da edificação perante o Município.
A Prefeitura de Belo Horizonte informa expressamente que a Certidão de Baixa de Construção é um dos documentos exigidos pelo Registro de Imóveis para a averbação.
Portanto, quando existe uma ampliação irregular, normalmente não faz sentido tentar começar pelo Cartório.
Primeiro precisamos chegar a uma situação municipal capaz de sustentar a atualização registral.
De forma simplificada, o caminho pode ser:
situação construída → regularização municipal → Certidão de Baixa → regularidade fiscal da obra, quando aplicável → averbação no Registro de Imóveis.
Depois do Habite-se ainda pode existir INSS da obra?
Sim.
Essa é uma etapa que muitas pessoas descobrem somente depois de conseguir a regularização municipal.
A Receita Federal informa que obras de construção civil passam por procedimentos próprios para que possam ser averbadas na matrícula, incluindo cadastro da obra, aferição e emissão da certidão de regularidade fiscal quando aplicável.
Atualmente, essa regularização envolve principalmente o CNO — Cadastro Nacional de Obras — e o SERO — Serviço Eletrônico para Aferição de Obras.
Após a regularização fiscal, pode ser emitida a certidão destinada à averbação da construção.
Existem situações específicas de dispensa ou tratamento diferenciado, portanto essa etapa também deve ser analisada conforme o caso.
A diferença de área pode atrapalhar a venda?
Pode.
O problema costuma aparecer quando um terceiro começa a conferir aquilo que está sendo vendido.
Imagine que o anúncio apresente:
Casa com 280 m² construídos.
Mas a matrícula registra apenas:
Residência com 140 m².
Para o proprietário, os 280 m² existem e são utilizados normalmente.
Para uma operação que depende da documentação, porém, existe uma diferença relevante a ser esclarecida.
Essa inconsistência pode ganhar importância em:
compra e venda;
financiamento bancário;
avaliação do imóvel;
inventário;
partilha;
garantia imobiliária;
atualização da matrícula.
A CAIXA destaca que a averbação proporciona histórico e segurança para as transações imobiliárias e, em operações de construção financiada, exige a apresentação da matrícula com a construção averbada para caracterizar a conclusão da obra.
O banco considera a área construída ou a área registrada?
Cada operação financeira possui critérios próprios, e não devemos presumir antecipadamente qual decisão uma instituição adotará.
O que podemos afirmar é que, em uma avaliação imobiliária, a instituição financeira analisa tanto a documentação quanto o próprio imóvel.
Quando existe uma diferença significativa entre aquilo que está fisicamente construído e aquilo que está formalmente documentado, essa divergência pode precisar ser esclarecida antes da conclusão da operação.
Por isso, descobrir o problema antes de solicitar um financiamento ou colocar o imóvel à venda oferece muito mais margem para solucioná-lo.
Posso regularizar somente a parte que foi ampliada?
Depende da situação.
Se existe uma construção anteriormente regularizada e posteriormente houve uma ampliação, a análise pode se concentrar justamente nessa diferença.
Porém, para determinar isso é necessário conhecer os documentos anteriores e verificar se a parte existente continua correspondente àquilo que havia sido aprovado.
A própria Receita Federal prevê procedimentos específicos relacionados à regularização de parte de obra e, na certidão destinada à averbação, a área objeto da aferição é identificada.
No âmbito municipal, o procedimento também dependerá da situação urbanística encontrada.
E se a área construída for menor que a matrícula?
Embora a situação mais conhecida seja a construção maior do que a área registrada, também podem existir divergências no sentido contrário.
Isso pode ocorrer, por exemplo, em casos de:
demolição parcial;
alterações antigas;
erro documental;
transformação significativa da edificação.
Nesse cenário, também é preciso investigar a origem da diferença antes de promover qualquer alteração registral.
O objetivo é fazer com que realidade física, situação municipal e matrícula sejam coerentes entre si.
Quanto custa corrigir a diferença entre a área construída e a matrícula?
Não existe um valor único.
O custo depende do ponto em que a documentação parou.
Um imóvel que já possui Habite-se e precisa apenas concluir determinadas etapas registrais tende a ter um caminho completamente diferente de outro imóvel com uma grande ampliação irregular.
Podem existir custos relacionados a:
levantamento arquitetônico;
projeto ou regularização;
taxas municipais;
regularização onerosa;
responsabilidade técnica;
eventuais adequações;
CNO e SERO;
contribuições relacionadas à obra;
certidões;
emolumentos cartorários.
Por isso, antes de calcular quanto custa “corrigir a matrícula”, precisamos descobrir qual etapa ainda falta.
Qual deve ser o primeiro passo?
Se você descobriu que a área construída do imóvel é diferente daquela que consta na matrícula, reúna inicialmente:
a matrícula atualizada;
o Habite-se ou Certidão de Baixa, se existir;
o projeto aprovado, se disponível;
e qualquer documentação antiga da Prefeitura.
Depois, compare esses documentos com a situação real da construção.
Na Proline Arquitetura e Habite-se, realizamos esse diagnóstico justamente para identificar onde está a divergência e quais etapas serão necessárias para corrigir a documentação.
Em alguns imóveis, o problema está na Prefeitura.
Em outros, está na Receita Federal.
Em outros, a construção já está regular e falta apenas avançar para o Registro de Imóveis.
E existem casos em que será necessário percorrer todas essas etapas.
A área construída não deve existir apenas fisicamente. Para que a documentação represente corretamente o patrimônio, Prefeitura, regularidade da obra e matrícula precisam conversar entre si.
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