Imóvel sem Habite-se em Belo Horizonte: o que fazer para regularizar?
Se o seu imóvel em Belo Horizonte não possui Habite-se, o primeiro passo é descobrir por que esse documento nunca foi emitido. Em alguns casos, existe um projeto aprovado e falta apenas concluir o procedimento de Baixa de Construção. Em outros, a edificação foi construída ou ampliada de forma diferente do projeto aprovado — ou até mesmo sem aprovação — e será necessário regularizá-la antes de obter o documento.
Em Belo Horizonte, o documento popularmente chamado de Habite-se recebe oficialmente o nome de Certidão de Baixa de Construção. Segundo a Prefeitura, ele é necessário para a legalização oficial da edificação e também é um dos documentos utilizados posteriormente para a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, se você descobriu que sua casa, prédio ou imóvel comercial não possui Habite-se, isso não significa necessariamente que será preciso começar tudo do zero.
Primeiro é preciso entender qual é a situação documental e física do imóvel.
O que é o Habite-se?
O termo “Habite-se” continua sendo muito utilizado por proprietários, corretores, bancos e profissionais do mercado imobiliário.
Em Belo Horizonte, entretanto, o nome oficial do documento é Certidão de Baixa de Construção.
Quando uma obra foi executada a partir de um projeto regularmente aprovado, a Certidão de Baixa comprova, após os procedimentos municipais aplicáveis, a conformidade da edificação com o projeto e com a legislação considerada na aprovação.
Quando estamos diante de uma edificação irregular, a Certidão de Baixa pode ser obtida após um processo de regularização, desde que a construção consiga atender aos critérios legais aplicáveis ao caso.
Por isso, duas pessoas que dizem simplesmente “minha casa não tem Habite-se” podem estar diante de problemas completamente diferentes.
Por que um imóvel pode estar sem Habite-se?
Existem várias situações possíveis.
Uma bastante comum ocorre quando o proprietário aprovou o projeto, construiu corretamente, mas nunca concluiu o procedimento de Baixa de Construção.
Também é frequente encontrar imóveis que possuíam projeto aprovado, mas sofreram alterações durante ou depois da obra. Uma varanda foi fechada, um quarto foi acrescentado, uma cobertura foi construída ou a área da edificação aumentou sem que essas modificações fossem apresentadas à Prefeitura.
Há ainda situações em que a construção foi realizada sem Alvará de Construção ou sem projeto aprovado.
Em resumo, podemos encontrar três cenários principais:
Existe projeto aprovado e a construção está compatível com ele.
Existe projeto aprovado, mas a construção apresenta diferenças.
Não existe projeto aprovado para a situação construída.
E o caminho para obter o Habite-se muda conforme o cenário.
Tenho projeto aprovado, mas nunca tirei o Habite-se. O que fazer?
Esse tende a ser o cenário mais simples.
Quando a obra possui Alvará e projeto aprovado e foi executada de acordo com aquilo que foi licenciado, o procedimento normalmente segue para a Comunicação de Término de Obra, com o objetivo de obter a Certidão de Baixa de Construção.
A Prefeitura informa que, depois da conclusão da obra, deve ser realizada essa comunicação para a obtenção da certidão. A avaliação da conformidade pode envolver documentação, relatório fotográfico e, conforme as características do empreendimento, vistoria.
O ponto importante é que não possuir Habite-se não significa automaticamente que o imóvel precise passar por um novo processo completo de regularização.
Se existe um projeto aprovado válido para aquela edificação, primeiro deve-se verificar se o imóvel construído corresponde ao projeto.
E se a construção estiver diferente do projeto aprovado?
Essa situação merece uma análise técnica mais cuidadosa.
É extremamente comum que uma construção tenha sofrido pequenas alterações durante a execução ou ao longo dos anos.
Nem toda diferença entre o projeto aprovado e aquilo que existe no imóvel significa necessariamente que todo o processo terá de ser reiniciado.
A Prefeitura de Belo Horizonte possui procedimentos específicos para tratar determinadas divergências identificadas antes da emissão da Certidão de Baixa. A Portaria SMPU nº 066/2024, por exemplo, estabeleceu critérios para ajuste de projeto, levantamento e concessão da Baixa de Construção, buscando simplificar a análise de determinadas diferenças entre o projeto aprovado e a edificação executada.
Em outros casos, porém, a alteração é mais relevante e pode exigir uma modificação de projeto ou regularização da área construída.
Por isso, antes de protocolar a Baixa, é recomendável comparar tecnicamente o projeto aprovado com a situação real do imóvel.
E se não existir projeto aprovado?
Nesse caso, provavelmente será necessário avaliar a regularização da edificação.
A Prefeitura considera irregulares os imóveis que não possuem Certidão de Baixa de Construção e prevê diferentes modalidades de regularização de acordo com as características e a data da construção.
Atualmente, existe uma data particularmente importante em Belo Horizonte:
18 de dezembro de 2024.
De forma geral, para obras concluídas após essa data, a Prefeitura indica a modalidade de regularização pela legislação vigente.
Para edificações concluídas anteriormente, pode existir enquadramento pelas regras da Lei Municipal nº 9.074/2005, além de modalidades específicas previstas para determinados imóveis.
Falamos com mais detalhes sobre esse assunto no artigo “Construí sem Alvará em Belo Horizonte. É possível regularizar o imóvel?”.
Como descobrir qual é a situação do meu imóvel?
Antes de iniciar o processo, vale realizar uma espécie de diagnóstico documental e técnico.
Normalmente verificamos informações como:
existência de projeto aprovado;
existência de Alvará de Construção;
área construída aprovada;
área efetivamente existente;
projetos ou modificações anteriores;
cadastro municipal do imóvel;
matrícula do Registro de Imóveis;
características atuais da construção;
parâmetros urbanísticos aplicáveis ao terreno.
Depois, é importante comparar os documentos encontrados com aquilo que efetivamente existe no local.
Essa análise permite responder a uma pergunta essencial:
o imóvel precisa apenas da Baixa de Construção ou precisa ser regularizado primeiro?
Essa diferença pode alterar significativamente o procedimento, o prazo e os custos envolvidos.
A Prefeitura faz vistoria para emitir o Habite-se?
Pode fazer.
A forma de avaliação depende das características da edificação e do procedimento aplicável.
Nos últimos anos, Belo Horizonte adotou mecanismos de simplificação que permitem, em determinados casos, a avaliação por documentação e relatório fotográfico, enquanto outras situações podem demandar videoconferência ou vistoria presencial.
Em novembro de 2024, a Prefeitura informou que a Portaria SMPU nº 066/2024 simplificou os procedimentos de Baixa de Construção, reduziu itens avaliados em vistoria e estabeleceu critérios mais claros para análise de divergências em relação ao projeto aprovado.
Isso não significa, porém, que qualquer diferença seja aceita.
A edificação continua precisando atender às condições aplicáveis ao seu processo.
Posso vender um imóvel sem Habite-se?
A ausência da Certidão de Baixa não significa, por si só, que seja fisicamente impossível realizar qualquer negociação envolvendo o imóvel.
O problema aparece principalmente na segurança documental e na compatibilidade entre aquilo que existe fisicamente e aquilo que está registrado.
A própria Prefeitura destaca que a Certidão de Baixa é um dos documentos utilizados pelo Cartório de Registro de Imóveis para a averbação da construção.
Imagine uma casa que possui 250 m² construídos, mas cuja matrícula registra apenas o terreno ou uma construção muito menor.
Para quem visita o imóvel, a casa existe.
Para a documentação imobiliária, porém, aquela construção pode não estar integralmente representada.
Esse tipo de divergência costuma ganhar importância justamente em momentos como venda, financiamento, inventário, avaliação bancária ou atualização do registro do imóvel.
Por isso, quando existe intenção de vender, o ideal é descobrir a irregularidade antes de o comprador ou o banco identificá-la durante a negociação.
Habite-se e averbação são a mesma coisa?
Não.
Esse é um dos equívocos mais comuns entre proprietários.
A Certidão de Baixa de Construção — o Habite-se — é emitida no âmbito municipal.
Já a averbação da construção ocorre no Registro de Imóveis, atualizando a matrícula para representar a edificação existente.
A própria Prefeitura explica que a Certidão de Baixa é um dos documentos exigidos pelo Cartório para esse procedimento.
Dependendo do caso, depois da regularização municipal ainda podem existir etapas relacionadas à regularidade fiscal da obra e à averbação.
Portanto:
tirar o Habite-se não significa automaticamente que a matrícula do imóvel já foi atualizada.
Esse será um dos próximos temas do nosso blog.
Quanto custa tirar o Habite-se em Belo Horizonte?
Não existe um único valor aplicável a todos os imóveis.
O custo depende principalmente da situação encontrada.
Um imóvel que já possui projeto aprovado e está exatamente conforme o projeto pode ter um caminho muito diferente daquele que possui centenas de metros quadrados construídos sem aprovação.
Podem existir custos relacionados a serviços técnicos, levantamentos, projetos, taxas municipais, vistoria e, em determinados processos de regularização, valores decorrentes da regularização onerosa. A PBH mantém inclusive procedimento específico para comprovação de pagamentos relacionados à Baixa de Construção, incluindo valores associados à regularização pela Lei nº 9.074/2005.
Por isso, antes de estimar o investimento necessário, deve-se descobrir qual processo o imóvel realmente precisa.
Meu imóvel não tem Habite-se. Por onde começar?
Comece respondendo a três perguntas:
Existe projeto aprovado na Prefeitura?
O que foi construído corresponde a esse projeto?
A área construída que consta nos documentos corresponde à área existente?
A partir dessas respostas, é possível identificar se o caminho será uma simples conclusão do procedimento de Baixa, algum tipo de ajuste ou modificação do projeto ou um processo completo de regularização.
Na Proline Arquitetura e Habite-se, atuamos justamente nessa etapa de diagnóstico e regularização de imóveis em Belo Horizonte, analisando a documentação, a situação construída e o enquadramento urbanístico antes de definir o procedimento a ser seguido.
Seu imóvel está sem Habite-se e você não sabe se precisa apenas da Baixa de Construção ou de uma regularização completa?
A Proline pode analisar o imóvel e identificar o caminho adequado antes da abertura do processo.
Antes de protocolar, descubra exatamente qual é a pendência do seu imóvel.
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