Lei 9.074/2005 ou legislação atual: qual regra vale para regularizar meu imóvel em BH?

Para saber qual regra vale para regularizar um imóvel em Belo Horizonte, uma das primeiras informações que precisamos descobrir é quando a edificação irregular foi concluída.

Atualmente, a Prefeitura de Belo Horizonte adota 18 de dezembro de 2024 como uma data de referência importante para o enquadramento dos processos de regularização.

De forma geral, a própria PBH apresenta hoje a seguinte divisão:

obras concluídas após 18 de dezembro de 2024 → regularização pela legislação vigente;

obras concluídas antes de 18 de dezembro de 2024 → possibilidade de regularização pela Lei Municipal nº 9.074/2005, conforme o enquadramento aplicável.

Isso significa que duas construções aparentemente semelhantes podem ter caminhos de regularização bastante diferentes simplesmente porque foram executadas em momentos distintos.

Por que 18 de dezembro de 2024 é uma data tão importante?

Porque nessa data foi publicada a Lei Municipal nº 11.792/2024.

A norma alterou o marco temporal considerado para o enquadramento de edificações e parcelamentos do solo na Lei nº 9.074/2005.

Segundo a Prefeitura de Belo Horizonte, para fins de enquadramento nessa lei de regularização, passaram a ser consideradas as edificações comprovadamente existentes em 18 de dezembro de 2024.

Na prática, essa alteração ampliou o universo de edificações que podem ser analisadas sob a Lei nº 9.074/2005.

Por isso, ao iniciar um estudo de regularização hoje, uma pergunta essencial é:

a parte irregular do imóvel já existia em 18 de dezembro de 2024?

O que é a Lei nº 9.074/2005?

A Lei Municipal nº 9.074/2005 trata da regularização de parcelamentos do solo e de edificações em Belo Horizonte.

A própria Prefeitura a mantém entre as principais normas urbanísticas relacionadas à regularização de edificações e à Baixa de Construção. O Decreto nº 12.789/2007 regulamenta sua aplicação.

A lógica dessa lei é especialmente importante porque ela foi criada para tratar de edificações existentes que apresentam desconformidades em relação à legislação urbanística.

Ou seja, em determinadas situações ela permite analisar uma construção existente por regras específicas de regularização, inclusive quando existem parâmetros que não seriam normalmente aceitos em um projeto novo.

Isso não significa que qualquer irregularidade possa ser simplesmente aceita.

O imóvel ainda precisa ser tecnicamente analisado e enquadrado nas possibilidades previstas pela legislação.

O que significa regularizar pela “legislação vigente”?

Quando a Prefeitura utiliza a expressão regularização pela legislação vigente, o imóvel passa a ser analisado segundo os parâmetros urbanísticos atualmente aplicáveis.

A PBH informa que as obras concluídas após 18 de dezembro de 2024 devem seguir essa modalidade.

Nesse cenário, ganham importância parâmetros como:

• coeficiente de aproveitamento;

• taxa de ocupação;

• permeabilidade;

• afastamentos;

• altura;

• vagas;

• acessibilidade;

• regras específicas de Áreas de Diretrizes Especiais;

• patrimônio cultural;

• demais parâmetros urbanísticos incidentes sobre o terreno.

A regularização pela legislação vigente também pode envolver instrumentos urbanísticos específicos.

Por exemplo, a Prefeitura informa que processos de regularização pela lei vigente que ultrapassem determinado potencial construtivo podem exigir procedimentos relacionados à Reserva de Potencial Construtivo Adicional — PCA e instrumentos como Transferência do Direito de Construir, conforme o caso.

Por isso, “regularização pela lei vigente” não significa simplesmente apresentar um desenho da construção existente.

É necessário verificar se aquilo que foi construído consegue ser enquadrado nas regras urbanísticas aplicáveis.

Então construções anteriores a dezembro de 2024 sempre entram na Lei 9.074?

Não devemos tratar isso como uma regra automática sem análise.

A PBH apresenta a Lei nº 9.074/2005 como modalidade para obras concluídas antes do marco temporal, mas ainda é necessário verificar as características do imóvel e seu enquadramento específico.

Além disso, existem diferentes modalidades dentro da própria regularização.

A Prefeitura lista, por exemplo:

• regularização pela Lei nº 9.074/2005;

• modalidade relacionada ao valor venal de até quatro vezes o limite de isenção do IPTU;

• modalidade vinculada ao valor venal de até 2,5 vezes esse limite, em condições específicas;

• procedimentos para edificações unifamiliares e multifamiliares com acessos independentes.

Portanto, saber que a construção é antiga é apenas o início da análise.

E se parte da casa for antiga e parte tiver sido construída depois?

Esse é um caso particularmente importante.

Imagine uma residência originalmente construída em 2015.

Em 2023, o proprietário fez uma grande área gourmet.

Em 2026, construiu mais um pavimento.

Não podemos simplesmente olhar para a idade da primeira construção e concluir que toda a edificação se enquadra na mesma regra.

Pode ser necessário identificar quando cada acréscimo foi realizado.

A parte comprovadamente existente até o marco temporal pode ter um determinado enquadramento.

Já uma ampliação posterior pode estar sujeita a regras diferentes.

Por isso, a cronologia da construção pode ser tão importante quanto sua metragem.

Como provar que uma construção já existia antes de 18 de dezembro de 2024?

A existência da edificação precisa ser comprovável.

A legislação e os procedimentos municipais trabalham justamente com o conceito de edificações comprovadamente existentes no marco temporal.

Dependendo do processo, essa comprovação pode envolver diferentes documentos e evidências.

Entre os elementos que podem ser analisados estão:

• documentos municipais anteriores;

• projetos antigos;

• cadastros;

• registros fiscais;

• imagens aéreas;

• fotografias;

• documentos técnicos;

• outros elementos capazes de demonstrar a existência da construção ou da ampliação.

A documentação adequada depende do caso concreto.

Por isso, quando existe dúvida sobre a época de uma ampliação, essa investigação deve acontecer logo no início.

Por que a Lei 9.074 pode ser interessante para um imóvel irregular?

Porque uma construção existente pode apresentar parâmetros que seriam incompatíveis com as regras atuais de um projeto novo.

Imagine uma casa antiga que possui:

• afastamento menor do que o atualmente exigido;

• determinada ocupação do terreno;

• altura específica em relação à divisa;

• outras características construídas há muitos anos.

A regularização pela Lei nº 9.074/2005 possui mecanismos próprios para tratar edificações existentes em desconformidade.

Em determinados casos, essas irregularidades podem ser admitidas mediante as condições previstas na legislação, inclusive com eventual regularização onerosa.

Foi justamente esse o tema do artigo da Semana 5 deste blog.

Então a Lei 9.074 é sempre melhor?

Não necessariamente.

Ela é uma modalidade de regularização, não um benefício automático.

Dependendo das irregularidades existentes, o processo pode gerar valores significativos de regularização onerosa.

Em determinados casos, pode inclusive ser tecnicamente mais interessante adequar uma parte da construção ou estudar outro enquadramento possível.

Por isso, o trabalho técnico consiste justamente em analisar:

qual legislação se aplica;

quais irregularidades existem;

quanto pode custar cada alternativa;

e qual caminho é tecnicamente e economicamente mais adequado.

Não basta escolher a lei pelo nome.

E se o imóvel atender à legislação atual mesmo sendo antigo?

Esse é outro motivo pelo qual a análise técnica é importante.

A existência de uma modalidade específica de regularização não significa que devemos ignorar a situação urbanística atual do imóvel.

A Prefeitura mantém um serviço integrado de Regularização de Edificação — Lei Vigente e Lei nº 9.074/2005, no qual são analisados os parâmetros urbanísticos e ambientais aplicáveis com base no levantamento da edificação existente.

Em alguns imóveis, a construção existente pode possuir boa compatibilidade com os parâmetros atuais.

Em outros, o enquadramento pela legislação de regularização será decisivo para viabilizar a Certidão de Baixa.

Cada situação precisa ser estudada.

Qual a diferença prática entre os dois caminhos?

De maneira simplificada:

Lei nº 9.074/2005

Pode ser aplicável a edificações comprovadamente existentes até o marco temporal definido pela legislação.

Possui regras específicas para tratar determinadas desconformidades existentes.

Pode envolver regularização onerosa.

Possui modalidades próprias relacionadas a determinadas condições do imóvel e do proprietário.

Legislação vigente

É o caminho indicado pela PBH para construções concluídas após 18 de dezembro de 2024.

A construção precisa ser analisada conforme os parâmetros urbanísticos atualmente aplicáveis.

Dependendo da irregularidade, podem ser necessários instrumentos urbanísticos, adequações ou outras soluções para viabilizar o processo.

Construí depois de dezembro de 2024. Meu imóvel não pode ser regularizado?

Não é isso.

A própria Prefeitura afirma que imóveis irregulares podem ser regularizados desde que atendam à legislação vigente ou à lei de regularização, conforme o caso.

Portanto, uma construção posterior ao marco temporal não está automaticamente condenada a permanecer irregular.

O que muda é a regra utilizada para avaliá-la.

Se a edificação não atender aos parâmetros atuais, será necessário estudar quais soluções técnicas e urbanísticas podem ser adotadas.

Em alguns casos pode ser possível realizar adequações.

Em outros podem existir instrumentos urbanísticos aplicáveis.

E podem existir situações em que uma parte da construção não seja regularizável nas condições atuais.

Como descobrir qual lei se aplica ao meu imóvel?

O primeiro passo é montar uma linha do tempo da construção.

Precisamos descobrir:

• quando a edificação original foi construída;

• quando ocorreram ampliações;

• se existe projeto aprovado;

• se existe Alvará;

• se já houve Habite-se;

• qual situação consta atualmente nos documentos;

• quando as partes irregulares foram executadas.

Depois, essas informações são comparadas com a legislação e com os parâmetros urbanísticos do terreno.

Só então é possível definir o enquadramento mais adequado.

Um exemplo prático

Imagine duas casas vizinhas.

As duas possuem uma ampliação irregular de aproximadamente 80 m².

A primeira concluiu essa ampliação em 2023.

A segunda realizou exatamente a mesma ampliação em 2026.

Fisicamente, as construções podem parecer praticamente iguais.

Mas juridicamente o enquadramento pode ser diferente.

A primeira pode estar dentro do marco temporal considerado para a Lei nº 9.074/2005.

A segunda, por ter sido executada posteriormente, será analisada pela modalidade da legislação vigente.

Essa diferença pode alterar:

• parâmetros utilizados na análise;

• necessidade de adequações;

• instrumentos urbanísticos aplicáveis;

• custos;

• viabilidade da regularização.

É por isso que a data da construção não é um detalhe burocrático.

Ela pode mudar a estratégia inteira do processo.

Meu imóvel é antigo. Posso assumir que está enquadrado?

Não.

Idade aparente da construção não é suficiente.

É necessário verificar especificamente a parte que está irregular.

Uma casa pode ter sido construída em 1995, possuir Habite-se e ter recebido uma ampliação clandestina em 2026.

Nesse caso, não seria correto utilizar apenas a data da construção original para analisar a ampliação nova.

Por isso, uma boa regularização começa com:

documentação + levantamento + cronologia da construção + legislação.

Por que fazer essa análise antes de protocolar?

Porque escolher o enquadramento errado pode gerar retrabalho.

A própria Prefeitura disponibiliza manuais específicos para o cadastro e protocolo de projetos de regularização e recomenda a consulta às versões atualizadas dos procedimentos e da legislação.

Antes de abrir o processo é importante compreender:

qual modalidade será utilizada;

quais documentos serão necessários;

quais parâmetros precisam ser analisados;

e quais irregularidades podem demandar soluções adicionais.

Essa preparação reduz a chance de descobrir questões fundamentais somente depois que o processo já estiver em análise.

Lei 9.074 ou legislação vigente: qual vale para o meu imóvel?

A resposta começa pela data da construção irregular, mas não termina nela.

É necessário analisar também:

a situação física do imóvel;

os documentos existentes;

a legislação urbanística do terreno;

as irregularidades presentes;

e a modalidade de regularização disponível.

Na Proline Arquitetura e Habite-se, realizamos justamente esse diagnóstico antes da definição do caminho de regularização.

Se você possui um imóvel irregular em Belo Horizonte e não sabe se o processo deve seguir pela Lei nº 9.074/2005 ou pela legislação vigente, o primeiro passo é identificar quando a construção foi executada e quais parâmetros precisam ser regularizados.

Em regularização imobiliária, descobrir qual lei se aplica é tão importante quanto descobrir o que está irregular.