Quanto custa regularizar um imóvel em Belo Horizonte?
Não existe um valor único para regularizar um imóvel em Belo Horizonte. O custo depende principalmente da situação da construção, do tipo de irregularidade, da área do imóvel, da legislação aplicável e das etapas necessárias até a emissão da Certidão de Baixa de Construção — o chamado Habite-se.
Em alguns casos, o imóvel possui projeto aprovado e precisa apenas concluir etapas pendentes. Em outros, será necessário realizar levantamento arquitetônico, elaborar um novo projeto, corrigir divergências e até pagar valores de regularização onerosa.
Por isso, antes de perguntar apenas “quanto custa regularizar?”, é preciso descobrir:
“O que exatamente está irregular no meu imóvel?”
Essa resposta é o que permite estimar o investimento com segurança.
Quais custos podem existir na regularização de um imóvel?
De forma geral, os custos de uma regularização podem ser divididos em alguns grupos.
1. Levantamento e serviços técnicos
Quando não existe um projeto atualizado da edificação, normalmente é necessário realizar um levantamento arquitetônico do imóvel existente.
O profissional mede a construção e produz a representação técnica daquilo que efetivamente está construído.
Dependendo do caso, também podem ser necessários:
análise da documentação existente;
estudo de viabilidade;
elaboração ou atualização do projeto arquitetônico;
compatibilização com projetos anteriormente aprovados;
responsabilidade técnica;
acompanhamento do processo perante a Prefeitura;
atendimento de pendências durante a análise.
Quanto maior e mais complexa for a edificação, maior tende a ser o trabalho técnico envolvido.
Uma residência unifamiliar simples, por exemplo, possui características muito diferentes de um edifício com várias unidades ou de um imóvel comercial de grande porte.
2. Taxas cobradas pela Prefeitura
O processo também pode envolver taxas municipais relacionadas à análise, exame, vistoria ou outros serviços necessários à tramitação.
Essas despesas não devem ser confundidas com os honorários do arquiteto ou engenheiro responsável pelo processo.
A Prefeitura de Belo Horizonte mantém diferentes serviços relacionados à regularização de edificações, inclusive modalidades distintas conforme a data da construção e as características do imóvel.
Isso significa que dois imóveis de tamanho semelhante podem gerar custos públicos diferentes dependendo do processo necessário para cada um.
3. Regularização onerosa
Este costuma ser o item que mais gera dúvidas — e, em alguns casos, pode representar uma parcela relevante do custo total.
Uma construção pode possuir características que não atendem integralmente aos parâmetros urbanísticos aplicáveis, mas que ainda assim sejam passíveis de regularização pelas regras específicas previstas na legislação.
Nos processos enquadrados pela Lei Municipal nº 9.074/2005, determinadas irregularidades podem gerar cobrança de regularização onerosa.
A própria Prefeitura explica que os valores são lançados em função das irregularidades regularizadas e que a guia é disponibilizada no processo após a aprovação.
Portanto, o proprietário pode ter dois imóveis com a mesma área construída e receber cálculos muito diferentes.
O que importa não é apenas quantos metros quadrados existem, mas também quais parâmetros da legislação estão sendo infringidos.
Um imóvel maior necessariamente paga mais?
Não necessariamente.
A área construída influencia o processo, mas não é o único fator.
Imagine duas casas com aproximadamente 250 m².
A primeira pode estar quase integralmente dentro dos parâmetros urbanísticos e possuir apenas uma pequena divergência documental.
A segunda pode apresentar irregularidades relacionadas a afastamentos, ocupação, altura ou outros parâmetros considerados na regularização.
Mesmo tendo praticamente a mesma área, os custos de regularização podem ser muito diferentes.
Por isso, estimar o custo apenas multiplicando a área do imóvel por um determinado valor costuma produzir uma previsão pouco confiável.
A data da construção também pode alterar o custo?
Sim.
Atualmente, 18 de dezembro de 2024 é uma data importante para o enquadramento das regularizações em Belo Horizonte.
Segundo a Prefeitura, de forma geral:
obras concluídas após 18 de dezembro de 2024 seguem a modalidade de regularização pela legislação vigente;
edificações concluídas antes dessa data podem se enquadrar na regularização pela Lei nº 9.074/2005, conforme as condições aplicáveis.
O enquadramento jurídico pode alterar o procedimento e também os custos envolvidos.
Esse é um dos motivos pelos quais a data aproximada de construção ou ampliação do imóvel deve ser analisada logo no início do estudo.
Existem casos em que a regularização pode ter isenção?
Sim.
Belo Horizonte possui modalidades específicas relacionadas ao valor venal do imóvel e às condições do proprietário.
A Prefeitura informa, por exemplo, modalidades aplicáveis a edificações concluídas antes de 18 de dezembro de 2024 cuja soma do valor venal das unidades esteja dentro de determinados limites relacionados ao valor de isenção do IPTU.
Há também modalidade de caráter social prevista na Lei nº 9.074/2005 que pode permitir a concessão da Baixa de Construção sem a cobrança municipal de regularização, desde que todos os critérios sejam atendidos.
Isso não significa que qualquer imóvel de menor valor automaticamente terá regularização gratuita.
O enquadramento precisa ser verificado caso a caso.
Posso descobrir o valor da regularização antes de contratar todo o processo?
Em muitos casos, é possível chegar a uma estimativa técnica antes de avançar para todas as etapas.
E esse é justamente um dos principais objetivos de um estudo preliminar.
Primeiro são analisados:
documentação do imóvel;
área construída;
projeto anteriormente aprovado, quando existir;
características do terreno;
parâmetros urbanísticos;
data da construção;
possíveis irregularidades;
modalidade de regularização aplicável.
A partir daí, o proprietário consegue compreender melhor qual processo será necessário e quais grupos de custos podem surgir.
Essa análise é especialmente importante quando existe possibilidade de regularização onerosa.
Começar o processo sem entender previamente o cenário pode fazer com que o proprietário descubra determinadas despesas somente depois que já avançou na tramitação.
Além da Prefeitura, podem existir outros custos?
Sim.
Dependendo da situação, regularizar a edificação perante a Prefeitura pode não representar o fim do processo documental do imóvel.
Depois da emissão da Certidão de Baixa de Construção, ainda podem existir etapas relacionadas à:
regularidade fiscal da obra perante o INSS;
CNO e SERO, quando aplicáveis;
emissão da CND ou certidão correspondente;
averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis.
Também podem existir intervenções físicas necessárias para adequar algum ponto da construção.
Portanto, ao avaliar o orçamento da regularização, é importante diferenciar:
regularização perante a Prefeituraderegularização completa da documentação imobiliária.
Falaremos sobre essas etapas em detalhes nos próximos artigos.
Então, quanto devo reservar para regularizar meu imóvel?
Sem analisar o imóvel, fornecer um valor fechado seria apenas uma estimativa sem base técnica.
O custo pode variar porque existem pelo menos cinco grupos diferentes de despesas:
serviços técnicos e projetos;
taxas e despesas municipais;
eventual regularização onerosa;
eventuais adequações físicas da edificação;
etapas posteriores, como INSS e averbação, quando necessárias.
Nem todo imóvel terá todos esses custos.
Em muitos casos, alguns deles sequer existirão.
É exatamente por isso que um diagnóstico inicial pode ser mais importante do que simplesmente solicitar um orçamento de “Habite-se”.
Por que dois orçamentos de regularização podem ser tão diferentes?
Porque o escopo oferecido também pode ser diferente.
Ao comparar propostas, é importante verificar se o serviço inclui apenas a elaboração de um projeto ou se contempla efetivamente todas as etapas necessárias para conduzir a regularização.
Vale observar, por exemplo:
levantamento do imóvel;
estudo de viabilidade;
projeto de regularização;
protocolo;
acompanhamento das análises;
resposta às pendências;
acompanhamento até a Certidão de Baixa;
serviços posteriores de CND e averbação.
Um orçamento aparentemente mais barato pode simplesmente estar contemplando menos etapas.
Por isso, a comparação deve ser feita pelo escopo do serviço, e não apenas pelo valor final.
Como a Proline calcula o custo de uma regularização?
Na Proline Arquitetura e Habite-se, procuramos primeiro compreender a situação do imóvel para depois definir o serviço necessário.
A análise permite identificar se o proprietário precisa apenas concluir uma etapa já iniciada, modificar um projeto existente ou desenvolver um processo completo de regularização.
Também permite antecipar a existência de situações que podem gerar custos adicionais e explicar ao cliente quais despesas são honorários profissionais e quais valores são cobrados diretamente pelos órgãos envolvidos.
Seu imóvel está irregular e você quer saber quanto poderá custar a regularização?
Antes de abrir o processo, podemos analisar a documentação e as características da construção para identificar o caminho adequado e dimensionar as principais despesas envolvidas.
O primeiro passo para saber quanto custa regularizar é descobrir exatamente o que precisa ser regularizado.
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