Recebi uma notificação da Prefeitura por imóvel sem Baixa de Construção. O que fazer?

Se você recebeu uma notificação da Prefeitura de Belo Horizonte informando que o imóvel está sendo ocupado sem Certidão de Baixa de Construção, o primeiro cuidado é não ignorar o documento.

A notificação significa que a Prefeitura identificou uma possível irregularidade e estabeleceu uma providência ou prazo para que a situação seja tratada.

Mas receber uma notificação não significa automaticamente que será necessário demolir a construção, nem que o imóvel seja impossível de regularizar.

O caminho correto começa pela análise do próprio documento fiscal e da situação real do imóvel.

O que significa “ocupar, habitar ou utilizar edificação sem Certidão de Baixa de Construção”?

Essa é uma descrição utilizada pela fiscalização municipal quando identifica uma edificação sendo utilizada sem a respectiva Certidão de Baixa de Construção, documento popularmente conhecido como Habite-se.

O Código de Edificações de Belo Horizonte determina que a edificação somente pode ser habitada, ocupada ou utilizada após a concessão da Certidão de Baixa de Construção. A própria Prefeitura relaciona a Lei Municipal nº 9.725/2009 e o Decreto nº 13.842/2010 entre as principais normas aplicáveis à Baixa de Construção.

Na prática, a situação pode ocorrer tanto em uma casa construída há muitos anos sem regularização quanto em um imóvel que teve projeto aprovado, mas nunca concluiu o procedimento necessário para emissão da Baixa.

Também pode acontecer de existir uma Certidão de Baixa antiga, mas a edificação ter sido ampliada ou modificada posteriormente.

Por isso, a frase constante na notificação não revela, sozinha, qual será a solução necessária.

Recebi a notificação. O que devo verificar primeiro?

O primeiro documento a ser analisado é a própria notificação.

É importante conferir principalmente:

• qual irregularidade foi apontada;

• número do documento fiscal;

• endereço e índice cadastral;

• legislação indicada;

• prazo concedido para regularização;

• órgão ou regional responsável;

• existência de processo administrativo relacionado;

• eventual prazo e procedimento para manifestação ou recurso.

Essas informações determinam a estratégia inicial.

Não é recomendável deixar para analisar a notificação próximo do vencimento do prazo, porque um processo de regularização pode exigir levantamento do imóvel, consulta a documentos anteriores, elaboração de projeto e protocolo perante a Prefeitura.

Quanto tempo tenho para regularizar?

O prazo deve ser conferido no documento recebido, pois é ele que deve orientar o caso concreto.

Como referência, o Código de Edificações estabelece tratamento específico para ocupação de edificações sem Certidão de Baixa e diferencia inclusive edificações residenciais e não residenciais. Há registros oficiais da própria PBH de notificações referentes a imóveis residenciais sem Baixa com prazo de 180 dias para regularização.

Isso não significa que o proprietário deva assumir que possui automaticamente 180 dias.

O prazo que deve ser considerado é aquele informado na notificação efetivamente recebida.

E existe uma diferença importante entre ter prazo para regularizar e conseguir concluir todo o processo dentro desse período.

Por isso, quanto antes o imóvel for analisado, maior a possibilidade de definir uma estratégia adequada.

A primeira providência é entrar com o pedido de Habite-se?

Nem sempre.

Esse é um erro relativamente comum.

Antes de protocolar qualquer pedido, precisamos descobrir por que o imóvel não possui Baixa de Construção.

Imagine três situações.

Na primeira, existe projeto aprovado e o imóvel foi construído conforme esse projeto. Nesse cenário, pode ser necessário basicamente concluir o procedimento de Baixa.

Na segunda, existe projeto aprovado, mas a construção sofreu ampliações ou modificações. Nesse caso, será necessário avaliar a dimensão dessas diferenças e o procedimento adequado.

Na terceira, o imóvel foi construído sem projeto aprovado ou possui uma situação substancialmente diferente daquela reconhecida pela Prefeitura. Aqui pode ser necessário desenvolver um processo completo de regularização.

Embora os três proprietários tenham recebido uma notificação relacionada à ausência de Baixa, a solução técnica pode ser completamente diferente.

Como descobrir qual é a situação do imóvel?

Normalmente, começamos comparando três realidades:

o que a Prefeitura possui aprovado;

o que consta na documentação do imóvel;

e o que está efetivamente construído.

Essa comparação permite identificar se existe projeto aprovado, se houve ampliações, qual área foi reconhecida anteriormente e quais partes da construção ainda precisam ser regularizadas.

Em alguns casos, também é necessário realizar um levantamento arquitetônico para representar tecnicamente a edificação existente.

Só depois desse diagnóstico é possível indicar com segurança qual processo deverá ser aberto.

E se a casa foi construída sem Alvará?

Ainda assim pode existir possibilidade de regularização.

Como explicamos anteriormente neste blog, Belo Horizonte possui diferentes modalidades de regularização de edificações.

Dependendo da data em que a construção foi concluída, das características do imóvel e das irregularidades existentes, o processo pode seguir pela legislação urbanística vigente ou por modalidade específica de regularização.

A própria legislação urbanística municipal relaciona a Lei nº 9.074/2005, o Código de Edificações e seus regulamentos entre as normas relacionadas à regularização e à Baixa de Construção.

Portanto, receber uma notificação por falta de Baixa não significa que uma construção antiga esteja necessariamente condenada à demolição.

Primeiro é necessário avaliar seu possível enquadramento.

Posso simplesmente apresentar um projeto para a Prefeitura?

O ideal é realizar uma análise antes.

Protocolar um projeto sem entender as irregularidades existentes pode fazer com que problemas importantes sejam descobertos somente durante o exame municipal.

Entre os aspectos que podem precisar ser verificados estão área construída, afastamentos, altura, ocupação do terreno, permeabilidade, acessos, vagas e demais parâmetros aplicáveis ao imóvel.

Também pode existir regularização onerosa, dependendo do enquadramento e das irregularidades identificadas.

Por isso, uma notificação deve gerar primeiro um diagnóstico técnico, e não apenas a produção imediata de um desenho.

A Prefeitura pode fiscalizar novamente?

Sim.

A fiscalização urbanística atua tanto em obras em andamento quanto em edificações existentes.

A Prefeitura informa que seu Programa de Monitoramento de Obras e Edificações busca fortalecer a fiscalização de obras clandestinas ou irregulares e verificar a conformidade das edificações com licenças, projetos aprovados e parâmetros urbanísticos.

Por isso, iniciar o tratamento da irregularidade e guardar os comprovantes dos procedimentos adotados é importante.

Também é essencial acompanhar o processo aberto perante a Prefeitura e responder às exigências que eventualmente forem apresentadas.

E se eu não fizer nada?

Ignorar a notificação não faz a irregularidade desaparecer.

A legislação municipal prevê medidas de fiscalização e penalidades relacionadas às infrações urbanísticas. A consequência concreta, entretanto, depende do tipo de documento recebido, da infração apontada, do prazo concedido e da evolução da fiscalização.

Por isso, não é recomendável generalizar dizendo que toda notificação produzirá imediatamente uma determinada multa ou outra consequência específica.

O correto é analisar o documento fiscal do imóvel.

Se houver dúvida sobre o prazo, enquadramento da infração ou possibilidade de manifestação administrativa, isso deve ser verificado antes do vencimento indicado no documento.

Preciso regularizar tudo dentro do prazo da notificação?

O objetivo deve ser avançar efetivamente na solução da irregularidade dentro dos prazos aplicáveis.

Contudo, processos urbanísticos podem envolver diversas etapas e o tempo de análise não depende exclusivamente do proprietário ou do responsável técnico.

Por isso, uma das providências mais importantes é não esperar o final do prazo para começar.

Quanto antes forem levantados os documentos, realizada a análise e definido o procedimento, mais organizada será a resposta à fiscalização.

O imóvel pode precisar de vistoria?

Pode.

Dependendo do procedimento utilizado para a regularização e das informações apresentadas, a Prefeitura pode avaliar a situação por documentação, relatório fotográfico ou vistoria.

A PBH informa que, em determinados processos de regularização, quando o relatório fotográfico é suficiente para comprovar a conformidade do imóvel com o projeto aprovado, a vistoria presencial pode não ser necessária. Caso as informações apresentadas não sejam suficientes, a vistoria pode ser exigida.

Além disso, a Portaria SMPU nº 066/2024 estabeleceu procedimentos para ajuste de projeto, levantamento e concessão da Certidão de Baixa de Construção, buscando tornar mais claros os critérios utilizados durante essa etapa.

Recebi uma notificação. Qual deve ser meu próximo passo?

O melhor caminho é reunir a notificação recebida e a documentação disponível do imóvel e realizar uma análise técnica.

É importante verificar se existe projeto aprovado, qual área foi anteriormente licenciada, qual é a situação atual da construção e qual irregularidade foi efetivamente apontada pela fiscalização.

A partir daí, será possível definir se o imóvel precisa apenas concluir a Baixa de Construção, ajustar um projeto existente ou passar por um processo de regularização.

Na Proline Arquitetura e Habite-se, atuamos com regularização de imóveis e acompanhamento de situações decorrentes de notificações da Prefeitura de Belo Horizonte.

Recebeu uma notificação informando que seu imóvel está sem Certidão de Baixa de Construção?

Não espere o prazo se aproximar do vencimento.

Envie a notificação e os documentos disponíveis para análise. O primeiro passo é entender exatamente o que a Prefeitura está exigindo e qual procedimento pode resolver a situação.