Regularização onerosa em Belo Horizonte: o que é e como é calculada?

A regularização onerosa é um valor que pode ser cobrado pela Prefeitura de Belo Horizonte para permitir a regularização de determinadas irregularidades existentes em uma edificação.

Ela não possui um valor fixo e também não é calculada simplesmente multiplicando a área irregular por um preço por metro quadrado.

Nos processos enquadrados na Lei Municipal nº 9.074/2005, o valor depende dos tipos de irregularidade existentes, das características da edificação, do terreno e dos critérios específicos estabelecidos pela legislação.

Isso explica por que uma casa pode apresentar uma cobrança relativamente pequena enquanto outra, aparentemente semelhante, pode gerar um valor muito mais elevado.

A primeira pergunta, portanto, não deve ser apenas:

“Quanto vou pagar de regularização?”

Mas sim:

“Quais irregularidades do meu imóvel estão gerando essa cobrança?”

O que é regularização onerosa?

Uma construção pode ter sido executada sem aprovação da Prefeitura ou de maneira diferente do projeto anteriormente aprovado.

Quando essa edificação não atende integralmente aos parâmetros urbanísticos exigidos, algumas desconformidades podem, dependendo do caso, ser admitidas por meio de um processo de regularização.

Na Lei nº 9.074/2005, essa possibilidade pode estar associada ao pagamento de valores correspondentes às irregularidades que estão sendo regularizadas.

A própria Prefeitura informa que, após a aprovação de um projeto de regularização enquadrado nessa lei, podem ser lançados os valores devidos pelas irregularidades em uma guia de regularização onerosa.

É importante entender uma diferença:

o pagamento não transforma automaticamente qualquer construção irregular em uma construção regular.

Primeiro é necessário verificar se aquela situação é efetivamente passível de regularização.

Todo imóvel irregular paga regularização onerosa?

Não.

Belo Horizonte possui diferentes modalidades de regularização.

Atualmente, para edificações comprovadamente concluídas até 18 de dezembro de 2024, pode existir enquadramento na Lei nº 9.074/2005. Para construções posteriores, a Prefeitura indica a regularização pela legislação vigente. Existem ainda modalidades específicas relacionadas ao valor venal e às condições do proprietário.

A PBH também mantém modalidades de regularização de caráter social e procedimento simplificado em determinadas condições, nas quais podem existir benefícios ou isenção dos valores de regularização.

Portanto, não é correto afirmar que:

“todo imóvel sem Habite-se terá de pagar regularização onerosa”.

O enquadramento deve ser analisado antes.

Como a regularização onerosa é calculada?

Esse é o ponto que mais causa confusão.

A Lei nº 9.074/2005 estabelece uma lógica na qual o valor da regularização está relacionado aos diferentes tipos de irregularidade encontrados na edificação.

Ou seja: não existe necessariamente uma única cobrança.

A edificação pode apresentar diferentes desconformidades e cada uma delas pode possuir uma forma própria de cálculo.

Depois, os valores decorrentes das irregularidades aplicáveis ao caso são considerados para a formação do montante devido.

É exatamente por isso que não existe uma tabela simples dizendo:

“Uma casa de 200 m² paga X e uma casa de 300 m² paga Y.”

A área é importante, mas o tipo e a dimensão da irregularidade podem ser ainda mais relevantes.

Que tipos de irregularidade podem influenciar o valor?

Dependendo do imóvel e do enquadramento legal, a análise pode envolver aspectos urbanísticos como:

• afastamentos frontal, laterais e de fundos;

• altura da edificação nas divisas;

• área construída e coeficiente de aproveitamento;

• ocupação do terreno;

• parâmetros específicos da zona ou da Área de Diretrizes Especiais;

• outras desconformidades identificadas no processo.

As fórmulas não são necessariamente iguais para todos esses parâmetros.

Em algumas situações, podem ser considerados elementos como o valor do terreno, área ou volume relacionado à irregularidade e percentuais definidos pela legislação.

Em outras, instrumentos urbanísticos específicos podem ser aplicáveis.

A legislação municipal inclusive passou por alterações ao longo do tempo, razão pela qual um cálculo deve considerar a versão normativa aplicável ao processo concreto, e não simplesmente uma fórmula encontrada isoladamente na internet. A própria página de legislação urbanística da PBH relaciona a Lei nº 9.074/2005, seu decreto regulamentador e normas posteriores entre os instrumentos atualmente relacionados à regularização.

Um exemplo ajuda a entender

Imagine duas casas com exatamente 250 m² de área construída.

Na primeira, praticamente toda a construção está dentro dos parâmetros urbanísticos e existe apenas uma desconformidade pontual.

Na segunda, existem diferentes situações relacionadas aos afastamentos, altura ou área construída permitida.

Embora as duas casas tenham a mesma área total, a segunda pode ter uma regularização onerosa significativamente maior.

Por isso, a pergunta:

“quanto custa regularizar 250 m²?”

normalmente não possui uma resposta confiável sem analisar a implantação e as características da edificação.

O valor venal do imóvel influencia o cálculo?

Pode influenciar.

O valor venal tem importância tanto para determinados cálculos quanto para o próprio enquadramento em algumas modalidades de regularização.

A Prefeitura explica, por exemplo, que o valor venal é um dos fatores utilizados para identificar a modalidade de regularização aplicável e para questões relacionadas aos valores devidos pelas desconformidades urbanísticas.

Além disso, a Lei nº 9.074/2005 estabelece uma proteção específica para determinados imóveis:

no caso de edificação residencial horizontal, o valor da regularização não pode exceder 10% do valor venal do imóvel, conforme as condições previstas na legislação.

Esse ponto merece atenção porque funciona como um possível limitador da cobrança em situações enquadradas pela regra.

Mas é necessário verificar se o imóvel efetivamente se enquadra no conceito e nas condições exigidas pela lei antes de aplicar esse limite ao caso concreto.

Então existe um teto de 10% do valor venal?

Existe essa previsão para edificação residencial horizontal no art. 16 da Lei nº 9.074/2005.

Isso não significa, porém, que toda regularização em Belo Horizonte esteja limitada automaticamente a 10% do valor venal.

É necessário primeiro verificar:

qual é a modalidade do processo;

qual legislação está sendo utilizada;

qual é a classificação da edificação;

e se a situação concreta se enquadra na hipótese prevista pela lei.

Esse é um bom exemplo de por que o cálculo deve ser conferido tecnicamente antes de simplesmente aceitar ou contestar uma guia emitida.

É possível saber o valor antes de protocolar o processo?

Em muitos casos, é possível fazer uma estimativa preliminar.

Para isso, é necessário levantar a situação existente e identificar quais parâmetros estão irregulares.

O estudo pode envolver a análise do terreno, projeto aprovado, levantamento da construção, Informação Básica do imóvel, parâmetros urbanísticos e legislação aplicável.

A partir daí, é possível antecipar quais irregularidades provavelmente gerarão ônus e avaliar a ordem de grandeza do valor.

No entanto, o cálculo oficial será realizado dentro do processo municipal conforme os critérios adotados pela Prefeitura.

Por isso, existe uma diferença importante entre:

estimativa técnica antes do processo

e

valor oficialmente lançado pela Prefeitura.

A guia aparece antes ou depois da aprovação?

A Prefeitura informa que a aprovação do projeto de regularização pela Lei nº 9.074/2005 implica o lançamento dos valores devidos pelas irregularidades, gerando a respectiva guia de regularização onerosa.

A orientação municipal também informa que a guia disponibilizada pelo Portal de Edificações possui prazo de vencimento e que, após o vencimento sem pagamento, podem incidir atualização, juros e multa.

Por isso, ao chegar nessa etapa do processo, é importante conferir o cálculo e organizar o pagamento dentro das condições aplicáveis.

Recebi uma cobrança muito alta. O que devo fazer?

Uma guia elevada não deve ser ignorada, mas também é recomendável entender sua composição antes do pagamento.

O primeiro passo é verificar quais irregularidades geraram os valores lançados.

Depois, deve-se conferir se:

o projeto representa corretamente a construção;

as áreas e dimensões utilizadas estão corretas;

o enquadramento legal está adequado;

os parâmetros considerados correspondem ao imóvel;

e eventuais limitações previstas na legislação foram observadas.

Quando existe dúvida técnica sobre o cálculo, o ideal é analisar o processo, e não apenas olhar o valor final da guia.

Posso optar por corrigir a construção em vez de pagar?

Dependendo da irregularidade, essa pode ser uma alternativa a ser estudada.

Imagine uma pequena parte da construção que gera um ônus elevado.

Antes de assumir que a única solução é pagar, pode ser interessante verificar se uma adequação física é técnica e economicamente viável.

Em alguns casos, corrigir uma determinada situação pode ser mais interessante.

Em outros, a intervenção necessária seria tão grande que a regularização onerosa pode representar uma solução mais racional.

Essa decisão deve comparar:

custo da regularização x custo da adequação x impacto da intervenção no imóvel.

É justamente nesse momento que o estudo técnico deixa de ser apenas uma exigência burocrática e passa a ser uma decisão econômica.

Regularização onerosa é a mesma coisa que multa?

Não necessariamente.

É importante não tratar todos os valores cobrados pelo Município como se fossem a mesma coisa.

A regularização onerosa está relacionada às desconformidades que estão sendo admitidas dentro de determinado processo de regularização.

Uma multa decorrente de fiscalização, por outro lado, possui outra origem e pode estar vinculada a uma infração administrativa.

Também existem taxas de expediente, análise, fiscalização e outros custos públicos.

Portanto, em um processo podem existir diferentes valores, cada um com natureza e fundamento próprios.

Como evitar surpresas com o valor da regularização?

O melhor caminho é estudar a viabilidade antes de avançar às cegas com o processo.

Na Proline Arquitetura e Habite-se, buscamos identificar antecipadamente as irregularidades existentes e o possível enquadramento do imóvel.

Quando há possibilidade de regularização onerosa, essa análise permite explicar ao proprietário quais pontos da construção podem gerar cobrança e quais alternativas podem ser avaliadas.

Isso é especialmente importante quando estamos falando de imóveis maiores ou de situações em que determinados parâmetros urbanísticos foram significativamente ultrapassados.

Seu imóvel precisa ser regularizado e você está preocupado com o valor da regularização onerosa?

Antes de protocolar — ou, caso o processo já esteja em andamento, antes de analisar apenas o valor final da guia — é possível estudar tecnicamente a situação do imóvel e compreender de onde a cobrança pode vir.

Regularização onerosa não deve ser analisada apenas pelo valor final. Primeiro, é preciso entender quais irregularidades estão sendo cobradas.